深圳房地产专家：没一座城因高房价衰落

新闻3

　9月15日，一篇题为《关于我市高房价与人才安居问题的思考》的文章引来热议，文中“房价高低是城市竞争力的实际体现”、“没有一座城市因高房价而衰落”等观点颠覆了大多数人对于房价高涨影响的一贯认知。这篇由深圳市房地产研究中心主任王锋发表的文章，再次将“高房价”与“城市发展”之间的联系 摆在了公众面前。
　　“深圳房价超京沪”说法不客观
　　据深圳市规划和国土委员会官方统计显示，今年8月深圳一手住 宅成交均价达到36159元/平方米，同比上涨61.9%，跟今年1月相比也有35.5%的涨幅。自去年“9·30新政”放松限贷政策以来，深圳今年已连 续8个月领涨全国70个大中城市房价。而中原地产和中国指数研究院的监测数据都显示，深圳无论一二手住宅，均价都已经是四大一线城市中最高。
　　对此，王锋在文中称，“认为深圳房价总体水平超过北京和上海，这是不客观的。”他分析，四个一线城市，近年来均属于房价上涨较快的城市，均有领涨全国的可 能。“比如2013年，北京房价涨幅位居全国第一，而深圳房价涨幅则在北上广深中排名第四。”在他看来，我国的房价基本上是由市场决定的，房价高低也是城 市竞争力的实际体现，“纵观世界一些著名城市，还没有出现哪个城市是因为高房价而衰落的”。
　　根据本市统计数据显示，深圳2014年度在岗职工月平均工资为6054元，照此按全市2015年8月一手房均价粗略计算，双职工家庭购买一套89平方米三房的刚需产品，需要花费266个月的工资；如果他们选择购买二手房，这个数字则变成了315个月。
　　增加具竞争力人群促城市升级
　　而 在这篇引发热烈讨论的文章当中，王锋旗帜鲜明地反对“高房价、高房租削弱深圳的竞争力”这一观点，并认为深圳作为特大城市中的人口增长中心和资金增长中 心，又是全国大城市中最早完成产业结构调整升级并持续保持经济快速增长的城市，城市竞争力多年来也一直排在内地城市首位。
　　“深圳在 城市竞争力不断提高的条件下，在市场化、国际化程度不断提升的背景下，其城市生活成本(包括房价)自然会出现上涨，也自然会有一些人离开；但同时也会有另 外一些更加具有竞争力的人群进入这个城市。”照此逻辑分析，房价上涨确实将挤压深圳低收入群体的生存空间，成为城市升级的被动因素之一。
　　三分法住房供应体系化解影响
　　就房价上涨带来的影响，王锋在文中称，深圳将进一步深化住房制度改革，建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的三分法住房供应体系。在加快商品房批准预售工作促成近期房价涨幅开始回落的同时，创新性地将人才安居纳入住房保障体系，力度不断加大。
　　“1-8 月份，全市新建商品住房批准预售面积达到386.9万平方米，同比增长72.5%；为了保持今后住房供应的持续性，结合本市实际，我市在年初城市更新商品 住房计划供应3.7万套的基础上，再额外增加1万套，增幅达到21%；”文中继续写道，2011—2015年，全市实物分配的保障性住房就已快速惠及 9.8万个家庭(其中人才家庭不低于50%)，同时在对约1.5万户低收入家庭应保尽保发放货币补贴的基础上，新增人才补贴达25万户，是“十一五”期间 的25倍，人才家庭的住房问题得到明显重视和解决。
　　样本
　　普通白领看房价：“到深圳像为房租打工”
　　三 个月前，骄阳似火的炎炎夏日，由于突如其来的工作调动，小余踏上了奔波的换城之路。此前小余在惠州一家传媒公司上班，租住市中心某小区一套110平方米的 两房居室，月租仅1300元，“当时我刚从广州换工作过去，相比省城，惠州不仅房租让人心里乐开花，而且哪怕是市区最中心的豪宅，均价也仅1万元/平方米，居住的幸福感简直爆棚。”一谈起惠州的“低价”生活，小余至今仍颇觉美好。
　　然而，那一纸措手不及的调文终究还是将小余推向一城之隔的深圳。而两座相距不到两小时的城市，生活差距之大，也着实令小余感慨万分。“一开始赴深找房，没做好功课，中介们脱口而出的数字真的吓到我。”想起 曲折的租房经历，小余依然心有余悸，“最先是往西丽大学城方向，中介带去一处逼仄的城中村，租金也要2100元/月，我还没看就落荒而逃。后来又在景田地 铁站附近的武警大厦找到一间20来平方米的小公寓，月租2500元，可空间狭窄得完全放不下大包小包的行李。其实，五年前也曾在这座城市实习过，可这一次回归我突然迷糊了，难道是我太久没关注深圳，五年时间，不仅房价，甚至连房租也天壤之别”。
　　一起调动一起找房的同事小郭甚至在某个时间耐心全无，失望地抛下一句话：“这个城市根本生存不了，与其在这里‘蜗居’，我还不如回惠州将自己100平方米的新房好好装修一下，舒舒服服住着”。
　　话虽这么说，但由于心中装着一份坚持，最终小余和小郭还是一再提高预算，在福田八卦岭区域各自找到月租2600元左右的小单间。“现在感觉每个月的工资一付 完房租，还完信用卡就所剩无几了。”小余无奈说道，在深圳生活就像是为自己的房租打工，幸福感简直是负数。而一提起购房，她更是愁绪不断，“深圳房价这么高，哪怕关外，动辄三四万元/平方米。即使啃老付了首付，我都担心自己供不起房。这样一计算，深圳确实比广州更难存活”。
　　分析
　　调控政策渐渐放松 深圳楼市扶摇直上
　　楼 市走势跟调控力度的关联性，在深圳这座人口密度极高的一线城市体现得淋漓尽致。2013年初中央最近一次“加强”房地产市场调控政策，出台“国五条”，反 而刺激深圳楼市量价齐飞。之后，中央逐步放松“看得见的手”，房地产行业市场化程度加深，更是不断释放着深圳此前压抑的购房需求。
　　应 该看到的是，去年深圳楼市受到全国环境的影响沉寂了9个月，一手均价曾连跌五个月。从2013年8月的22237元/平方米，到2014年8月的 22329元/平方米，几乎停滞不前。但从“9·30新政”调整信贷政策之后，深圳房价只能用“脱缰野马”来形容。成交热潮开始集中备案的去年11月，环 比涨幅便达到19.5%。而进入2015年，深圳领涨全国的势头便再没有停歇过。
　　正如王锋在文章中所分析的那样，深圳房价快速上涨可以归因于土地供应紧张、城市更新周期长、人口结构偏年轻化、存量房供应效率偏低、限购政策较北京、上海和广州要宽松等长期因素，以及今年以来的股市财富效应带来的短期扰动。
　　一系列因素的共同作用之下，今年8月深圳一手住宅成交均价达到36159元/平方米，同比上涨61.9%，超越京沪领跑四大一线城市房价。
　　由于市房地产研究中心的半官方背景，王锋的观点向来被业界视为“官方声音”。业内人士分析，此番表态，或将预示深圳将进一步放松对楼市的调控政策执行力度，房价有可能再次进入快速上升通道。
　　要点
　　上涨因素多元难一概而论
　　●认为深圳房价总体水平超过北京和上海，这是不客观的；
　　●北、上、广、深四个一线城市，近年来均属于房价上涨较快的城市，均有领涨全国的可能；
　　●我国的房价基本上是由市场决定的，房价高低也是城市竞争力的实际体现；
　　●城市竞争力不断提高，其城市生活成本(包括房价)自然会出现上涨，也自然会有一些人离开；但同时也会有另外一些更加具有竞争力的人群进入这个城市；
　　●纵观世界一些著名城市，还没有出现哪个城市是因为高房价而衰落的(如纽约、东京、香港等城市)；
　　●在大众创业、万众创新的激励下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都，出现了一批富裕群体。上半年股指快速上涨带来的财富效应，驱动楼市购买力迅速提升；
　　政策面化解房价上涨影响
　　●将进一步深化住房制度改革，建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的三分法住房供应体系；
　　●将有效供应包括人才安居住房、人才公寓在内的各类保障性住房约20万套，这一规模将比“十二五”有效供应总量翻一番；
　　●深圳房价继续快速上涨的可能性不大，近期房价涨幅已经开始回落;
　　●深圳终将打造“宜居”、“宜业”的城市核心竞争力，形成人才在深圳“安心创业”、“生活无忧”的发展环境。
　　深圳房价去向何方
　　高 房价、高房租有没有造成现有人才流失和高新技术企业“招工难”等问题？将高房价、高房租作为城市竞争力的表现来理解，有没有数据或案例佐证其为深圳吸引了 更多具有竞争力的人群进入？深圳房价未来怎么走？围绕这些问题，前述文章引发业内人士以及创业者的热议，有赞有弹。
　　赞
　　中原地产代理(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄
　　经济前景被看好 未来深圳房价仍有上涨空间
　　能不能吸引更多人才进入不单单只是看房价成本，更重要的是看这座城市是否有好的发展机会、好的企业，整座城市未来的发展前景如何。当一座城市拥有广阔的发展前景以及一批实力雄厚的企业时，居住人群才具有承受高房价的能力，房价也因此被抬高。
　　目前深圳高新技术企业与金融业发展趋势良好，这些都是高收入人群集中的产业，城市的发展前景可期，当然也具备承受高房价的能力。只不过，高房价、高房租还是 会对吸引人才产生阻力，淘汰一部分技术含量或者层次较低的人才。与此同时，部分外企在寻找城市落点时会考虑当地房价及租金或对自身成本及员工生活成本所带来的影响，因此，高房价高房租也会对企业的进入带来一定阻力。
　　另外，几乎所有的一线城市与部分二线城市，其一手和二手市场都相对透明。特别是二手市场，买卖双方已经完全市场化，因此房价已是市场供需关系的真实体现，反映了当地人群的承受能力，高房价高房租也确实成为城市竞争力的实际表现。
　　从中长线来分析，未来深圳房价还是有上涨空间，因为这个城市未来的经济发展还是被看好，只要城市的经济表现持续向好，房价将会有很好的支持基础。未来深圳还 有能力去吸纳更多高素质高端人才，他们也会制造大量财富，拉高房价。至于短期房价走势，由于今年楼市情况较为特殊，上半年涨幅较快，购房者还需要一个消化 的过程，因此短期整个市场价格以平稳为主。
　　个人认为深圳的房价并没有所谓的天花板，因为这个城市的房价构成是市场化行为。除非某一天中国或者深圳的经济有较大程度的变化，才可能影响到房价。
　　老鹰魔力桥基金创始人罗振坤
　　房价高低系市场决定 人员逐渐与产业匹配
　　我非常同意这个观点。每一个城市和地方都有自己的比较优势，而这座城市的发展或者产业结构都会根据比较优势来，有很多城市，它的优势更容易去发展金融科技，应该就让比较高端、比较有赚钱能力的人进来，那比较低端的人群就很难留下。
　　而 且，房价和产业的腾笼换鸟不一样的地方在于，发展什么样的产业政府会通过政策进行引导的，但是房价是通过房地产市场的供求关系来决定的，不会说政府要人群 更迭就定了个高房价，把买不起房的人挡在外面。而是按照城市的比较优势，房地产市场自然走到了比较高端的地位，买不起房的自然就进不来了。
　　香 港也是如此，也在说年轻人买不起房，但是在过去几十年，我还没有听过谁说房价便宜。这个观点我很赞同，而且换个角度来看，如果这个城市比较没有发展前途， 房价就不会那么高，如果房价那么高，说明城市更有潜力，是市场的供应需求来决定的，市场有自己的理由和规律的。
　　弹
　　戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端
　　房价和城市竞争力难成因果 毕业生恐被“挡在门外”
　　房价涨到这个高度，或多或少会给留住人才造成影响。
　　就 在我们周围，还是能感觉到那些刚刚毕业的大学生，在选择工作和城市时，不得不考量工作机会所能获得的报酬和生活成本之间的“数学题”。这关乎年轻人的生存 能力，高房价正在对大学生形成一个“门槛”。要记得，那些现在已经有能力支付更高生活成本的深圳人，大多数也是从低收入起步的。
　　而对于不同行业来说，影响也在体现。例如原本依托深圳港而活跃的外贸行业以中小企业为主，因为最近整体环境的不景气，面对上涨的办公空间租赁成本和人力成本，生存空间同样受到了压缩。
　　在 发展劳动力密集型时代，人力成本低是城市竞争力；在智力密集型时代，开放和包容性、产业基础是城市竞争力。但我们很难找到一个理由，将居住成本高当成城市 竞争力。尽管我们可以说，低附加值行业被迫外迁，在一定程度上完成了产业升级，但深圳能够成功的前提和基础是高新技术产业的基础好，而非房价高了。
　　房价高、高新技术企业迁入、高新技术人才流入，这几件事情很难完成因果联系。
　　从国际各大都会的经验来看，没办法设定一个房价的天花板，市场本身有它的调节机制。当房价升高影响到人才流入，支撑它上涨的需求自然减少，房价放缓或回调，又会吸引新一轮的人才流入，再次推动房价向上扬。这本来就是动态的，因此，才没有哪个城市的房价会一直上涨。
　　创业企业CEO林先生
　　企业成本更高了 年轻人无处可逃
　　“为什么我们公司的总部选在城中村的旁边？因为这里房租比较低啊。”一位已经创业三年的企业CEO林先生受访时表示，随着公司发展员工越来越多，如果让员工单独出去租房，这笔费用就会转嫁到工资上，最终测算下来，还是为员工整体租房成本比较划算。
　　可是看遍深圳众多片区，林先生发现，随便一个三房单位的租金就要7000多元，相当于一个员工每月成本多出2000多元，而且房东涨租幅度很大，每年都有15%-20%左右的涨租，而目前员工工资4000-5000元，房租在其中占到的比例越来越大。
　　这 些年的高房价使投资客收益最大，甚至超过了开发商，可是他们为这个收益付出了什么，对这个城市又有什么贡献呢？林先生说，“我们公司的年轻人，他们在深圳 停留的门槛越来越高，几乎遥不可及。对于一个城市来说，当年轻人都只能远离的时候，也许他们目前赚钱的能力并不够留在这座城市，但是如果这座城市没有了年 轻人，你觉得是好事吗”？
　　中立
　　兰江地产集团副总裁杨大谷
　　促使行业洗牌造成人才流失
　　从 国际上看，像东京、香港、伦敦等，高房价对城市形象没有伤害，反而能提升城市竞争力和国际形象，但劣势就是居民生活成本上升过快，造成生活负担加重。深圳 高房价造成刚毕业的高学历人才进不来、工资不高的人留不住的局面。因为生活成本太高，这两类人无力承担，这是高房价最大的恶果。
　　辩 证来看的话，高房价带来了企业外迁等短期阵痛，但高科技城市局面得以巩固。因为高房价对于像高新科技等朝阳行业企业来说并无害，但对于深圳中小型企业，尤 其是劳动密集型企业如制造加工业等则非常不利，将面临生产经营成本过高的局面，招人难，人才流失严重。由此，高房价造成行业重新洗牌，把朝阳行业留下，把 其他类型企业挤出，流向周边的东莞、中山等地，甚至迁往昆山。
　　我预计未来五年，深圳市区起码将有五成房子价格超10万元/平方米。当然，大前提是国家整体经济形势稳定。作为个人，我并不希望深圳房价过快上涨，温和上涨会好一些。因为房价要靠经济基础来支撑，涨得过快会出现问题。
　　若要寻找参考系，深圳在国内的房价标杆是上海，在国际上是东京和香港，房价的天花板目前暂时看不到，但当深圳房价和国际接轨时，天花板就会立即见到。
　　中原地产研究部高级联席董事黄良升
　　跨区域房产均价比较无太大意义
　　事实上，跨区域的房产均价进行直接比较是没有太大意义的，因为结构并不一样。所以，房价的高低不适合横向比较的，更应该跟当地购买力和承受能力来计算。例如香港，从购买力和负担能力来说，现在的房价是偏高的，但不是不可接受，如果继续较高涨幅则很难。
　　关 于房价高是好是坏的问题，其实大城市房价都高，人工成本也高，畸形但没有办法改善。香港对外来人口务工有很严格的规定，因此企业大多需要雇佣本地市民。租 金负担很高的市民，迫使老板需要负担很高的工资，形成了恶性循环。但是可以看到，香港没有因为房价太高而出现贫民窟，也没有人睡大街，是因为香港的公屋系 统很发达。
　　当我跑遍上海北京广州之后，还是觉得深圳活力最好。作为移民城市，深圳没有那么多传统，当年香港崛起也很像这样，依靠多元文化酝酿了高科技发展的潜力。所以现在房价开始领先是有它的道理的。
源自南方都市报