为啥要做房产折旧抵税呢？

xghuang · 发表于 2013-6-21 22:13:32

笔者是资深的资产折旧专家,有行业内最高的资质和丰富经验，觉得有必要跟大家分享一些心得：

1.资产投资是长期的，靠时间的积累，短期炒作是投机。房产在近期很难维持以外的高增长率，因此如何维持收支平衡，即现金流的问题，是每一个投资人不得不解决的问题。折旧是解决现金流问题的有效工具，因为它是账面的损失，不像每月还贷款，每季度交地税，STRATAFEE等开销，需要先从口袋中拿出钱来。折旧不需要平时从口袋中拿出钱来，但到年底，却能和上述其他的费用一样，增加你的抵税额度，而且金额巨大，大到每年成千上万，你说诱不诱人？

2.折旧可增加你的贷款能力，使原本供不起的房产，现在可以购入了，实现个人财富短期内实质增长。一般来说，个人或家庭信托名义下，资产越多越好，未来资本增值的基数越大越好。比如甲用50万买了个2室房，同期乙用60买了个3室房，如果其它条件不变，若干年后，乙肯定比甲富有，而且甲乙的财富差距会随着时间的推移而不断加大；

3.越早锁定一份资产，对自已的未来（退休）越有利。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值（房产的长期价值是不停上涨的）都会属于所有人。如果你长期持有，不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

4. 钱会贬值的（通货膨胀等因素）今天一块钱，明天可能只值五毛了。因此越早做折旧，越早拿到额外的钱，对投资人来说越好。你或许可以买更多的投资物业。

5.折旧是合法的抵税避税方式，不要怕将来有可能会多缴税，而放弃今天不抵税不拿钱的好事。况且对于澳洲税务居民来说，通过个人或家庭信托名义买卖房产，增值税CPT最多是50%。也就是说，今天你通过折旧来抵税一块钱，未来（这可能是10年20年后）最多缴回去五毛了，考虑到通货膨胀等因素，这五毛钱的价值已是大大缩水了。请记住：永远不卖房产，那么你永远不会为资本增值而缴税。

6.折旧的目的是合法的多退税，前提是你要先交税（不管现在或将来），因为折旧抵税额是可以累积的，今天的财务损失，可以用明天的盈余来补偿。然而你今天不申报折旧，就自动放弃了将来索偿的权利。专业的人员只能倒退2-3年来计算折旧，因此做折旧的最佳时间是交屋前后或从自住房搬出日前后。

7. 一份折旧表可用最多40年，不需要每年都做。

8. 澳洲税法规定，资产折旧表必须由专业的建筑估算师（quantitysurveyor)出具，而且他必须是专项的税务代理人（registered tax agent) 请登录下述官网查询建筑估算师主体资质：aiqs.com.au tpb.gov.au

9.回避使用不带上门检查的资产折旧表。筆者以前曾經反複強調上門檢查對于資產折舊抵稅這項工作的重要性。每棟房産跟每個人一樣，都存在著差異性，即使在同一棟樓中相同戶型的不同的單元房，它們上面裝備的附加資産和已經完成的裝修也不盡相同，應此在制作資產折舊抵稅表的過程中，我們會根據現場檢查的記錄來進行必要的調整，以達到既符合稅法規定，又能給業主帶來每年最大化的折舊額度。

但是不少顧客向我反映，說現實中存在著不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務（也稱爲DIY報告），尤其它在網上很流行，請問這是否合法？

我的回答是現今的稅法雖然沒有禁止這種報告的使用，但這點隨時可以被修改。就像2010年稅法被修改，規定所有制作資產折舊抵稅表的制作人必須是專項的注冊稅務代理，並且必須提供不低于法定數額的專業保險。由于一份資產折舊抵稅表最多可用40年，所以如果業主以前找的資產折舊抵稅表制作人不是專項的注冊稅務代理，那麽業主在2011年後應用後者若幹年前出具的結果時就會遇到麻煩了。我就遇到一位顧客，他說他的會計師拒絕繼續使用他以前找人做的資產折舊抵稅表，理由是原制作人已“消失”了，無處考察他的身份和資格。

澳洲在這一領域的兩大行業協會：澳洲建築造價/估算師協會(AIQS)和英國皇家特許測量師協會(RICS)的都明確要求他們的成員在制作資產折舊抵稅表時，應該進行上門專業檢查。原因是制作資產折舊抵稅表是一項技術要求很高的工作，它的結果不僅舉足輕重（每年成千上萬）並且可直接影響業主長達40年的抵稅計算。不帶上門檢查的資產折舊抵稅表服務依賴于非專業人士提供的信息，其真實性和准確性都不能得到保證。（因爲非專業人士容易遺漏項目或者做出錯誤的判斷，所有他們的信息是不全面的或是不可靠的）。

制作資產折舊抵稅表的費用是可以100%抵稅的。我建議每一個投資者，不要貪圖小利，使用任何不帶上門檢查的資產折舊抵稅服務，而使自已的最大資産蒙受不必要的潛在損失或風險。我們應著眼于長期的風險控制和有保障的最大折舊抵稅，讓您享受到投資物業給您的財務自由目標帶來的全部的真正利益。

xghuang · 发表于 2013-6-23 08:18:54

就折旧抵税方面，欢迎大家提问，谢谢

ldm123 · 发表于 2013-6-23 09:53:56

请问楼主，我要是买了四十几年的老房子，还有折旧吗？

elviszhang · 发表于 2013-6-23 10:20:44

做一份折旧表要多少钱？

ssssss100 · 发表于 2013-6-23 13:04:40

你们公司可以做折旧报表吗？可以的话，可以联系我

呆呆 · 发表于 2013-6-23 15:09:11

自己住的房子也可以折旧抵税吗

xghuang · 发表于 2013-6-25 19:54:00

ldm123:请问楼主，我要是买了四十几年的老房子，还有折旧吗？ (2013-06-23 09:53)

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经常有投资者问我，他的物业是个旧的房子，很多年都没有申报资产折旧了，是否有必要作个固定資產折舊抵稅报告来抵更多的税。

我的回答往往是肯定的。房产折旧是由三部分组成：原始资本、附加资产、后期装修（包括改建，加建，扩建等）

我知道不少的华人朋友以往对固定資產折舊认识不深，往往忽略它。虽然澳洲税法规定，1985年7月18日前开工建造的房屋，其原始资本（即建筑的结构）是忽略不计的。但是，除了原始资本外，附加的资产是固定資產折舊重要的组成部分，其价值往往超过了原始资本部分的价值，不容忽视。

即使你的投资房建于1985年7月18日前，只要现在是有租客在里面居住，它就有附加资产，比如空调，风扇，地毯，窗帘，百叶窗，热水炉，炉具，排风扇，防火警报器等等。这些附加资产，没有年份的限制，只要它还有使用价值，就可以计入資產折舊抵稅报告中。折旧抵税报告的制作人或其代表会上门对它们进行一一地检查，评估它们的现有价值，应用税法规定的相应的有效寿命值，计算出每一年投资人可申报的資產折舊值。

除此之外，澳洲税法还规定，对于1992年2月26日后进行的装修，包括改建，加建，扩建等，都可以按原始的建筑成本分40年来进行折旧。建筑估算师是唯一被税法认可，可计算出原始建筑或装修成本的专家。对于投资房购买前发生的改建，加建，扩建，房产现有的所有者也可以按年来申报相关的折舊值。

总之，我根据以往的经验，相信95%以上的旧房子，都值得做固定資產折舊抵稅报告。更况且，制作固定資產折舊抵稅报告的费用是可以当年100%抵税的。投资人们，你还犹豫什麼呢？

xghuang · 发表于 2013-6-25 19:58:45

ssssss100:你们公司可以做折旧报表吗？可以的话，可以联系我 (2013-06-23 13:04)

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是的，我们是全澳最大，西澳第一华人专业建筑估算师事务所，专业做房产折旧。欢迎联系

www.autaxdepreciation.com.au

1300 668 188

admin@autaxdepreciation.com.au

xghuang · 发表于 2013-6-25 20:00:20

呆呆:自己住的房子也可以折旧抵税吗

(2013-06-23 15:09)

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自住期间不可以，除非您分租。

自住转投资后，马上就能抵税了

xghuang · 发表于 2013-6-25 20:03:18

elviszhang:做一份折旧表要多少钱？ (2013-06-23 10:20)

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一般含税和上门评估500刀左右，视物业距市中心远近，和是否带家具出租而稍有变化，给我发信提供地址，我们免费报价

admin@autaxdepreciation.com.au

agp168 · 发表于 2013-6-25 20:46:27

其实说穿了，就是要你竭尽全力去供更可能多的贷款，折旧可以帮你缓解一下目前的现金流，但是折旧后，你的增值税也要多交，权衡利弊，对几十万房贷投资抵税的中产阶级并不是最佳方案，再说现在连捡破烂的老太也懂得了买房赚钱，这样买房还能赚钱吗？抗贬值而已吧。

xghuang · 发表于 2013-6-26 22:02:47

永远不卖，永远不交增值税。将来即使卖，也只会交回去一部分已贬值的货币（对个人或信托持有物业一年后，增值税减半）。谁会为了将来不交税，而放弃现在可观的收入或现金流呢？
钱会贬值的，但房产和租金会随着通货膨胀而上涨，一般开始负现金流的物业在五六年后就会变成正现金流的物业。而折旧最大的好处是在投资的头五六年帮你减轻负担，使买不起的人成为买得起的人，这就是西方投资人推崇折旧的原因。

xghuang · 发表于 2013-6-27 17:56:28

我们是全澳最大，西澳第一华人专业建筑估算师事务所，专业做房产折旧。欢迎联系
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admin@autaxdepreciation.com.au

xghuang · 发表于 2013-6-29 12:50:58

ding

xghuang · 发表于 2013-6-30 08:31:45

顶顶

蝙蝠 · 发表于 2013-7-2 19:57:25

请问刚买一年的60万的老房子，大概30年新的房子了，从今年开始抵税，这几年能低多少税回来？

蝙蝠 · 发表于 2013-7-2 20:01:38

请问我去年买的房子，60万，房子大概40年新了。如果我评估抵税，每年可以退回多少税？

如果我分租出去，每周收房租500，我又要交多少的税出去？

蝙蝠 · 发表于 2013-7-2 20:03:17

请问我去年买的房子，60万，房子30年新了，我如果折旧抵税，每年能大概抵回多少钱？

如果我分租出去，每周收回500房租，我又要交多少的税出去？

xghuang · 发表于 2013-7-4 13:41:55

60万的房子状况差别很大。建议您给我发短信或电邮（Lhuang@autaxdepreciation.com.au) 提供房子具体地址，照片，文字描述等信息，我们会给您免费评估。这些通信往来不便在公众前暴露，以保护您的隐私。谢谢

另外我们不做报税的业务，只做房产折旧报告，帮您少缴税或不缴税。报税请找会计师，我们可以推荐几个给您，谢谢。

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Yours faithfully

Lawrence Huang BCon (Construction Economics and Property Development) AAIQS (#12046)

-Senior Quantity Surveyor/ ATO Registered Tax Agent (#56230004)

-Founder & Director of AU Property Services/ AU Tax Depreciation

Phone: 0401 455 299

www.autaxdepreciation.com.au

xghuang · 发表于 2013-7-7 07:50:49

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