五一楼市蛰伏：成交量低迷 房价未明显下跌

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新国五条在各地执行一月，今年的五一小长假成为检验新政效果的首个时间关卡。
  腾讯财经了解到，今年的五一楼市，各地随着新政松紧程度不一，呈现出了截然不同的境况。北京市场上，新盘入市积极程度锐减，观望情绪浓烈；上海，五一假日楼市展人气相对火爆，但房企也意在探路；广州，中等价位楼盘成为五一期间的主角；长沙、西安等二线城市则多打出促销牌，去库存意愿强烈。
  链家地产分析师张旭对腾讯财经表示，新政对于新房市场的影响，主要是作用于房企，抑制需求的作用并不大。传统旺季将至，上半年能否出现成交小高峰，也主要取决于未来的市场供应。在五一期间，新房供应量也已成为各地楼市活跃度的核心指标。但从过去三天能捕捉到的信号来看，楼市的下一次旺销在短期内并不会到来。
  与此同时，相比成交量的明显萎缩，各地的房产成交价格却并未因“调控”而明显下跌。
  北京新房青黄不接
  腾讯财经查询市建委数据发现，去年北京市场上，“五一”前三天拿到预售证的楼盘有8个，今年却锐减为3个。
  有不少购房者表示，本想趁着小长假好好看一下房，但一些位于五环以外的刚需盘，开盘时间一拖再拖，甚至连价格范围都无法给出。不少楼盘售楼处工作人员告诉到访客户的理由多是“预售证发放时间不能确定”。
  五一小黄金周通常是楼市进入旺季的时间点，但在经历了连续七个月的供应不足后，北京楼市在新国五条的影响下，供给仍然不容乐观。
  据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，截至4月27日，2013年4月北京纯商品住宅(不含保障房)新增供应3348套，环比上月下降2.6%，比去年同期下降20.4%。统计2012年1月以来的数据发现，自2012年10月开始，北京新房市场月度新增供应量小于月度成交量，目前已经持续7个月时间。
  京版“国五条”细则落地以来，北京开发商便保持“低调”的推盘氛围，选择按兵不动。4月通常是推盘小高峰，但统计发现，今年仅有13个项目在4月拿到预售证，去年同期则有20个项目。
  主管部门对于新盘入市价格进行“严防死守”也是供给青黄不接的原因之一。腾讯财经从北京开发商处获悉，近期市建委对于比周边或是前期提价超过10%的项目，预售证的审批卡得非常严。
  不过价升量跌现象开始出现，截至4月27日，2013年4月北京纯商品住宅网签4412套，环比上月下降58.8%，比去年同期下降22.4%。期间纯商品住宅交易均价为22377元/平方米，同比环比均出现一定程度上涨。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，持续半年以上供不应求的现状，也是新政实施的当月价格环比上涨的根本原因。
  对于开发商的低调推盘，胡景晖认为，虽然房地产市场调控的初衷是抑制不合理的需求释放，但是政府直接通过审批的方式限制价格的做法，是否能达到预期效果有待商榷。在价格的决定权方面，企业与政府价格博弈刚刚开始，原定4-5月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣，预售证发放受到严格限制，尤其是计划涨价的项目获得预售证将难上加难，项目推盘时间将会不同程度的延后。
  “受新盘新增供应量不足的影响，5月新房市场将继续维持缩量期。”他说道。
  上海房源充足 广州供应缩水
  2013上海房展会暨“五一假日楼市”4月29日在上海展览中心开幕，据主办方统计，“假日楼市”昨天参观人次约为4万。然而，在经历了三月的大量成交之后，开发商也明显放缓了脚步，购房者则开始变得谨慎。
  不少参观者表示，本次展会上的房源给出的优惠力度“诱惑性”不强，实质性打折项目不多。专家认为，由于3月楼市的火爆，开发商基本都已完成一季度销售目标。因此，并不着急推出新房源，也鲜有大幅促销的计划。房企来参加展会多数是为了试探未来市场行情走势。据当地媒体报道，有的开发商只带来一两个在售项目，另一些则连部分项目的开盘价格都未定。
  从成交数据来看，据德佑地产市场中心监测数据显示，4月份上海商品住宅的成交量较3月大幅下降了四成。
  不过，尽管有房产税和国五条的双重叠加效应，但相对北京来说，上海楼市刚需房源的热销势头仍在延续。据报道，五一之前的某个周末，上海新增入市的刚需楼盘，开盘两天的去化率也普遍超过了50%。
  相对于北京，5月上海新盘供应量也比较充足，预计有43个住宅项目计划开盘，楼盘数较4月新增了13个，较去年5月的实际开盘数也多了2个。计划新增入市的楼盘中，刚需房源占的份额增大。
  中房信研究总监薛建雄认为，近期楼市成交依然不错，说明国五条地方细则出台后，并未对一手市场产生太大负面影响。
  广州方面，细则落地后，4月24日起广州市开始对一手楼盘进行指导价预售，强化住宅预售价网上申报制度，部分楼盘不能顺利取得预售许可，使得五一楼市总体供应量和供应结构均受影响。据广州媒体报道，中等价位楼盘成为“五一”期间的主角，广州市外围区域是主战场，中心区域楼盘则人气平平。
  据中地行研究报告，受当前最新价格指导政策影响，部分楼盘尤其中心城区项目已不能顺利取得预售许可，最终导致“五一”供货面临缩水风险。
  对此，开发商也各出奇招来维持客户量。有房企在“五一”期间推出分期还首付计划，番禺市桥板块某楼盘推出最新的优惠计划，买家可以每个季度交一次，也可以半年交一次，以吸引仍在观望的买家。
  二线城市去库存压力仍大
  腾讯财经走访湖南省会长沙的多家销售处发现，在经历了四月短暂的沉寂后，迎来五一销售旺季的楼市已经重新热闹起来。不少售楼人员称，今年五一客户的到访量并不会比去年少。
  据搜房网数据监控中心统计，五一假期三天，长沙有8个项目开盘推新，接近五月预计开盘楼盘总数的四分之一，销售均价在4300～8000元/平米之间。
  作为二线城市的典型，在金三银四期间，价格一直相对平稳的长沙新盘供应并没有受到国五条太多影响。与一线城市不同，去库存对于当地开发商来说，仍然是首要任务。此前的数据显示，长沙内六区一手住宅可售面积为751.18万平方米，按平均销售速度计算，这些可售量需41周才能被市场完全消化。
  4月，长沙楼市开盘或推新项目约有40个。而无论是开盘项目数还是打折优惠项目数，都较3月份都有所增长。业内人士指出，房企争相推货，是在冲刺上半年业绩，力求在上半年末尾有一个良好的收获，为下半年蓄力。
  西安市场上，开发商为备战小长假，已从前一周就开始推出各种优惠促销的活动蓄客。不少购房者都接到项目促销的电话或短信，据当地媒体报道，针对五一小长假，大部分开发商给出的优惠主要以折扣为主，也有部分是推出团购和特价房。
  西安房地产业内人士认为，五一小长假延续了金三银四的楼市小阳春。从目前来看，3、4月份的回暖行情在5月份会持续，成交量将继续保持相对高位，价格上可能会有小幅的上涨，但总体处于稳定的状态。

  消息来源：新浪地产