房价飙涨 莫怪外国投资者

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来源: 澳洲日报

提及澳洲房市，一个避不开的问题即是外国在澳洲的投资及所有产业的规模。公众会关心并担忧这类投资，尤其是在可获得的信息极其有限的情况下，这当然是情有可原的。但事实是，外国人，包括中国人在澳洲购买的投资房在总体房市中所占的比例相当小。实际上，推高澳洲房价的黑手事实是银行及土地所有者，因此，该被问责的是政府，而非外国投资者。

去年年末，《时代报周日版》的房产记者Chris Vedelago通过《信息自由法》（FOI）向外国投资审查委员会（FIRB）提出了公布数据的请求。FIRB的信息不透明性已是众所周知的事实。虽然该机构的年报提供了总体统计数据，但却一直未公布细节性的信息，比如，购买住宅物业的临居者有多少，多少人违反了投资条例。遗憾的是，由于FIRB拒绝妥协，因此Vedelago所获得的信息也是少之又少。

Vedelago称这种行为本质上是带有政治性的，因为限制细节的公布可降低民众对于外国人扫走大批物业所产生的对抗性反应，并指这是导致房价急剧上蹿（1996年至2010年间，房价经通胀调整后，仍飙涨130％之多）、减少澳洲公民购房选择（与此同时，持有物业者却多数都将从中获利）的原因。

但是，从FIRB公布的最新年报（2010-2011年）中，我们却看到了一幅与普通观念——即将房市中的投资额猛增归咎于外国人——相悖的景象。

在2010-2011财年，FIRB审查了10865份申请，这些申请涵盖了所有的经济部门（农业、林业和渔业;金融和保险;制造业、矿产勘探和开发;资源加工业;服务业;旅游业;以及房地产）。其中4606份（42％）获无条件通过，5687份（52％）拿到了有条件的许可，余下则被驳回、撤销或豁免。

房地产是最主要的投资目标，申请书多达9771份（96％）。然而，虽然在比例上占据绝对优势，但在17700亿的投资总额中，房产却只占了其中的4200亿（23％）。这主要是由于相较于大规模的商业投资，房产投资大多只是小菜一碟，比如，矿业勘探&开发吸引了多达5500亿的投资，但它的申请却只有222份（2％）。其次是吸得4800亿的服务业，它也只有117份（1％）申请。房市中的外资总额仅排名第三。

而在房产相关的申请中，购习住宅物业的远远超过了商业物业，二者的申请数量分别为9556份（98％）和215份（2％）。虽然二者比例严重不均衡，但它们的投资额却不相上下，都为2100亿。在住宅物业中，3885份（41％）申请是打算购买二手房;余下的5671份（59％）则计划置新屋。

有趣的是，维州吸引了最多的购房申请，总共4398份（45％），把第二名的新州2598份（27％）甩出好几条街。鉴于维州共有220万套现房住宅，加上去年新建的预计4万套房产，因此，外资申请购买的房产数量实际上仅占全部新屋的11％，在房产总储量中的比例更是微不足道。

很显然，房市中的绝大多数业主仍是澳洲国民。而房市中的头号投资者为英国（460亿），其次为中国（410亿），美国以340亿名列第三。但在所有经济部门的投资申请中，中国人以5033份（47％）占魁首。

中国投资者或许将澳洲的房市视为财富储存处（store of wealth），尤其是考虑到澳洲政府和经济都相当稳定这一因素。中国的持续发展已经创造了53.5万名百万富翁，远超澳洲的19.3万人。这些高资产净值人士（high net worth individual）或许是澳洲房市中外资增加的推动力之一，但在FIRB公布全面的数据之前，这些只是猜测而已。

值得注意的是，这种消息的不透明性引发了种种忧虑，包括外国人“妨害”澳洲房市健康的观点。然而，就目前所拥有的证据看来，房产中的外资比例相当小。对中国影响（所谓的“黄祸”［yellow peril］）则并无根据，因为美国和英国的投资总额相当于中国的两倍。

因此，外国投资是房价飙升的推手，这样的假设并不能成立。这无异于全国售房供应委员会（National Housing Supply Council）声称，无家可归者和大篷车居民是导致房产供不应求，推高房价的元凶一样荒诞。这种卸责游戏的美国版即是声称中国也对房市和金融危机负有部分责任，因为中国政府购买了美国国债，以人为地保持低利率，由此引发了美国房市的繁荣。

认为天价房价都是外国人造成的，这只是政府为了保护银行家和土地所有者而采取的政策，让外国人成为替罪羔羊，而真正导致房价高不可攀的元凶却仍可坐享渔利。因此，那些对现状不满的人应当将注意力转至我们的政府身上，而非捕风捉影地搜寻外资的影响。

本文摘译自《对话》（TheConversation）Philip Soos文，Philip Soos为Deakin大学国际&政治研究学院研究员

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都是钱惹的祸