澳洲联邦银行告诉你潜在购房者面临的问题

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据澳洲联邦银行经济学家小组的最新报告显示，澳大利亚年轻的首次置业者面临的主要购房难题实际上可以从通胀数据的“巨大缺陷”中找到答案。

起草这份报告的是澳大利亚联邦银行的高级经济学家Gareth Aird，他发现官方公布的通胀数据忽略了潜在的购房者这样一个群体，因为这个数据没有考虑最近的房价激增。

分析师将澳大利亚统计局的居民消费者价格指数（CPI）作为生活成本压力的核心评判标准，该指数也并没有考虑土地价格的上涨。

Aird先生表示，在运用居民消费者价格指数（CPI）评估生活成本压力方面，将澳大利亚消费者单次最大的消费额度排除在外，这存在很大的问题。他甚至还主张将土地价格的变化，考虑在居民消费者价格指数（CPI）中。

澳大利亚统计局没有考虑房价，部分原因是他们认为这并非是家庭遇到的通货膨胀问题。

没错，正如 Aird 先生解释的，这对于那些房屋持有者的确是，但是对那些潜在的购房者则不然。这样以来，对于他们来说，居民消费者价格指数（CPI）根本无法合理地评定通胀水平。

Aird在报告中还表示：“对于那些潜在的购房者，房价是他们面临的通胀问题之一。”

“如果将房价从居民消费者价格指数（CPI）中排除在外，那么对他们的生活成本的考量也就没有可靠性了。

对此，Aird 和他的小组进行了场景测试，测试显示，房价的变化对居民消费者价格指数（CPI）会造成10%的上下浮动影响，该测试还发现，自1998年以来，通胀水平平均每年上涨55个基本点，这个上升幅度已经是很大了。

事实上，如果去年，在统计居民消费者价格指数（CPI）时候，考虑房价因素，那么通胀水平就落在了澳洲储备银行设定的2%至3%的目标范围内，但这不符合官方1.5%的水平。

通胀水平几乎将利率的缩减也排除在外，取而代之，却大谈特谈去年的利率上涨。

Aird先生表示：“正是利率杠杆作用帮助商业周期得以平缓过度。”

“但是，如果我们将利率调到最低限度，而负债收入比达到历史最高水平，这似乎看来，通过货币刺激政策来追求低通胀率也没有任何意义了，除非，房市下滑，人们对额外借贷的需求减少。

澳洲联邦银行表示，居民消费者价格指数（CPI）、生活成本压力以及通胀水平的评定，此举主要是为了找出澳大利亚年轻人的购房困境在何处。而对于这个群体来说，居民消费者价格指数（CPI）恰恰掩饰了他们真正的生活成本压力。

“对他们来说，生活成本的上涨远无法在居民消费者价格指数（CPI）中得以体现，在某种程度上，这已经成为一个代际公平性问题。”

这一问题在考量实际薪资增长上，愈发凸显了出来，因为通胀水平从实际工资中被扣除了出去。

按照这种情况来看，最近几年，实际工资持续在上涨，尽管速度远低于历史平均水平，名义工资的小幅增长速度仍快于低于平均水平的居民消费者价格指数（CPI）上涨速度。

然而，过去几年中，居民消费者价格指数（CPI）中如果考虑房价的变化，那么实际薪资则呈现负增长水平，由此看出，澳大利亚年轻的首次置业者购房面临的挑战不小。

联邦银行表示：“对于那些还没有房子的澳大利亚年轻人，他们的实际薪资增长水平甚至比居民消费者价格指数（CPI）所显示的负增长名义工资还要低。”

“这主要是由于他们即将进行的单次最大笔的消费水平并未考虑在居民消费者价格指数（CPI）中，当然，这个消费水平的上涨速度一直都远远快于居民消费者价格指数（CPI）的上涨速度。”

源自澳洲金融圈