澳房贷创下历史新高 租金收入水平屡创新低

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自2009年起，Satyajit Deb已经购买了5套投资房，他表示，尽管房租收益降低，仍然有购买更多投资房的打算。

“历史表明，住房的价值每7到10年翻一番，”44岁的Deb先生说，他在悉尼一家软件服务公司上班，“一套精心设计的投资房可以作为将来退休时居住的好房。”

受到低贷款利息和不断上涨的房价的刺激，投资者疯抢澳洲地产，并逐渐占领市场，这是前所未有的盛况。如今房东们的房贷数额已经占总房贷的一半以上，创下历史新纪录。9月，澳洲央行提醒大家，由于仅有2.5%的低现钞汇率对房产需求的刺激，投资贷款增加，这将可能是“过度投机的表现”。

对房东们来说，风险就是公债利息增长的同时，租房市场持续不景气，这将会刺激房产抛售，房价也会随之下降。

“对投资者来说，任何能获得收益的东西都是值得涉猎的，”悉尼QM Research Pty公司的总经理Louis Christopher先生说，“这可能是危险的、有风险的，因为在某些时刻，我们会看到全球公债利息上涨，现钞汇率上涨，这个时候对投资者来说尤为危险。”

据CoreLogic Inc.公司报道，今年除了11月份，澳大利亚大多数城市房价都增长了8.5%。悉尼房价上涨了13%，墨尔本上涨8.3%，这两个城市是澳洲城市中上涨最高的两个城市。

租金收益下降

房价上涨伴随着出租房源的供应充足，导致租金收益下跌。据CoreLogic数据显示，10月份，国内8个州和首都领域的别墅租金收益下降3.7%，公寓租金收益下降4.5%。相比之下，去年别墅租金收益下降4%，公寓租金收益下降4.7%。悉尼和墨尔本是投资活动最热的两个城市，租金收益下跌最猛。

尽管租金收益下跌，不断上涨的房价还是推动了住房投资的总体收益，据 CoreLogic数据显示，到10月31日为止，主要城市总体收益上涨了13.3%。悉尼总体收益在去年17.6%的基础上上升了一个百分点。

租金收益助长了房东们的借贷行为。9月份，批准的投资贷款数额比之去年同期增长了25%，增加到119亿澳元（102亿美元），自住业主们首次超额贷款，贷款数额增加了3.4%，增加到118亿澳元。

贷款限制

“推动投资活动的其中一个因素就是对退休月收入的需求，”AMP Capital Investors Ltd.公司的投资策略部门经理Shane Oliver先生说，该公司管理着1440亿澳元的资金。“他们当中大多数都是根据以往的租金收益推断将来的租金收益，我却不怎么赞同这种想法。”

央行正被估高本国货币、收入涨势减缓以及失业率达到12年来最高水平这样的难题缠身，还未能抽身提高它的基准利息来给楼市降温。澳大利亚有85%的借贷人选择浮息贷款，而如今浮息贷款的平均利息是5.95%，这是自2009年9月以来的最低水平。

随着失业率上升，明年央行会将利率削减50个基准点，德意志银行今天表示将不在与各大银行统一步调。

央行已经加强了应对房产风险的措施，投资增长带来的房价上涨在达到一定程度后会逐渐下降，它表示针对投资者购买住房的措施已经纳入考虑，包括可能会出台贷款限制。

源自澳洲家园网