再融资审核松动预期升温 数十房企蠢蠢欲动

新闻2

　随着房企再融资及重组审批开闸的消息甚嚣尘上，那些被“尘封”的房企再融资案例重回视野。值得重视的是，一旦政策开闸，无疑将激发这些企业压抑已久的再融资冲动。
　　据上证报资讯独家统计，从2009年1月1日至2011年12月31日间，共有68家房企上报再融资或资产重组方案，其中19家企业获批通过。其中包括保利地产[微博](11.19,-0.13,-1.15%)、金地集团(7.50,-0.06,-0.79%)、荣盛发展(15.95,-0.39,-2.39%)等单纯的再融资方案，也包括如中弘股份(7.87,0.01,0.13%)、金科股份(12.42,-0.02,-0.16%)这样的借壳上市方案。不过，由于2010年开启的房产调控大幕，有逾40家企业的定增预案宣告停止。
　　“从2010年开始的3年多时间里，我们向监管部门咨询能否上报再融资方案，得到的回复是直接劝退，因为报了也不会批。但最近再打电话咨询，相关部门的态度是可以上报。”一位已经停牌的上市房企内部人士告诉记者。
　　千亿再融资被“拦截”
　　超过40家未通过审核的公司，其融资总额超过1000亿元。回过头看，监管层当年果断叫停房企再融资，对楼市过热的局面的确起到了不小的“降温”作用。
　　本轮房地产调控的两大政策依托，是2010年发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和2013年《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。根据相关规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。
　　此后，虽有个别案例通过证监会审核，但细看这些个案，多数是2009年或更早时间上报的方案。比如保利、金地再融资方案均发生在2009年初，两家企业分别募资80亿元和42亿元，用于房地产项目开发。
　　2011年3月和2010年4月，保利和金地又分别提交了再融资方案，拟分别融资96亿和49亿元。但由于房地产调控，方案均告夭折。而包括金科股份、华夏幸福(35.75,-0.43,-1.19%)在内的借壳方案，由于上报时间早于调控，成为监管部门放行的特例。
　　另外超过40家未通过审核的公司，其融资总额超过1000亿元。比如，招商地产[微博](27.85,-0.20,-0.71%)2010年4月宣布定向增发融资50亿元，用于当时部分房地产项目开发资金。阳光城(13.61,-0.01,-0.07%)定增融资32亿元、泛海建设(5.16,-0.06,-1.15%)定增融资48亿元，新湖中宝(3.32,0.00,0.00%)定增融资24亿元、苏宁环球(6.35,-0.04,-0.63%)定增融资50亿元、嘉凯城(2.82,-0.01,-0.35%)定增融资36亿元。此外、香港控股、滨江集团(9.09,0.33,3.77%)、外高桥(13.95,-0.04,-0.29%)、华远地产(2.67,-0.01,-0.37%)、华丽家族(5.26,0.04,0.77%)、京投银泰(5.00,0.00,0.00%)等名字都在此之列，而大佬万科于2009年8月披露的近120亿元公开增发预案，同样被叫停。
　　回过头看，监管层当年果断叫停房企再融资，对楼市过热的局面的确起到了不小的“降温”作用。
　　两个阶段折射审核松动
　　再融资通道封闭一定程度上抑制了优质房企的发展规模，且对保障性住房工程的整体推进不利。在此背景下，决策层开始考虑适当、有条件地放开房企再融资。
　　时隔三年后，监管层态度出现微妙变化，房企再融资重现曙光。究其原因，再融资通道封闭一定程度上抑制了优质房企的发展规模，且对保障性住房工程的整体推进不利。在此背景下，决策层开始考虑适当、有条件地放开房企再融资。
　　从时间上看，这轮房企再融资潮明显分为两个阶段。首先，从今年初开始，一些涉房企业陆续披露再融资方案，但其资金投向与房地产无关。如宏润建设(4.32,0.05,1.17%)定增募资不超过4亿元，投资BT项目及补充流动资金；中茵股份(9.46,-0.07,-0.73%)再融资，用于黄金采选和连锁医药零售等新业务等。
　　第二个阶段，以金丰投资(5.23,0.00,0.00%)停牌为标志，房企再融资及重组审批的松动迹象愈发明显。此后6个交易日内，共有5家房企因重大事项停牌，分别是宋都股份(5.28,0.00,0.00%)、迪马股份(3.65,0.00,0.00%)、新湖中宝、荣丰控股(9.40,0.00,0.00%)及中弘股份。据上证报了解，有公司拟注入房地产资产，有公司拟定增融资用于保障房建设。
　　值得注意的是，上述停牌企业中，新湖中宝是此前上报过再融资方案但被叫停的公司。宋都股份、中弘股份、中茵股份等都是借壳上市，之后并无再融资经历。
　　保障房与壳资源值得关注
　　据知情人士透露，本轮房企再融资松动，有无保障房开发项目是一个重要的审核依据。政策层有意为保障房项目给予金融支持。另一个值得关注的焦点是壳资源。
　　据记者了解，在政策松动的背景下，不少房企正积极谋划再融资方案，其中包括借壳上市但没有过再融资的公司，也包括此前披露过定增方案但终止的公司。
　　据知情人士透露，本轮房企再融资松动，有无保障房开发项目是一个重要的审核依据。政策层有意通过再融资开闸，为保障房项目给予金融支持。
　　根据上证报资讯统计，上市房企中，拥有较多保障房开发项目的企业包括大龙地产(2.59,-0.01,-0.38%)、北京城建(11.50,0.22,1.95%)、中天城投(7.34,-0.05,-0.68%)、福星股份(7.43,0.08,1.09%)、天房发展(3.09,-0.06,-1.90%)等。其中，北京城建32亿定增方案曾在2010年11月公布，但最终停止实施；中天城投近16亿定增方案在2010年6月公布，同样停止实施。
　　较为特殊的案例是格力地产(6.10,-0.02,-0.33%)，该公司2010年7月公布定增方案，计划融资15.48亿元，公司最后一个进展公告是通过了广东国资委批准，至今未有下文。业内人士表示，格力地产目前主要靠向大股东格力集团借款，拿地动作也很少，如果再融资开闸，格力地产应该会积极争取。
　　另一个值得关注的焦点是壳资源。“一些上市房企近年来几乎不拿地，也没什么营业收入，且长期和短期负债都很少。他们想做什么？在等什么？这种壳资源非常珍贵，存在投资机会。”一位上市房企高层向记者表示。


源自上海证劵报