Cameron McEvoy告诉你：澳洲购房再次按揭策略须知

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请勿将以下例子和策略建议看做针对性的财务建议；这是比较大众的建议，所以在做具体决定前请您三思。

需要回答的问题如下： - 你有没有定下可能损失额？ - 你定的是多少？其中的变量又是多少？ - 你是要换行再次按揭吗？

1) 确定你物业投资的短期，中期和长期目标 我不是指空泛的“人生目标”比如‘我想在几岁退休’或‘我想每年都有足够的钱用来度假’之类。这些目标对我们来时是很重要，但是要通过物业投资并实施大胆的策略，你需要将它们分解成只针对物业投资的更具细的目标。具体知道你在这些时间节点想要达到什么程度将有助于你采取行动。

2) 考虑适合你的贷款产品 作为一个投资者而不是自住人士，你应该考虑大多数固定利率抵押贷款产品，主要因为市场上提供的低利率和短期（通常2-3年）安全性。这特别当你处在物业板块的采购阶段之时。拥有几年固定利率的稳定性意味着你能对你近期的现金流有比较好的掌控。这可能会是您在接下来的几年里比过去更快购置更多物业。

3) 思考当固定利率贷款截止时的情景 所以说你在对一个25或30年按揭贷款申请再贷款，因为其中固定利率部分很高。然而固定利率在几年后就会结束（最长5年）。在截止之时如何谈判是非常关键的。通常来说，固定利率转换为浮动利率，这部分利率每天都在变化。你需要注意这点并在固定利率贷款时谈下对你有利的优惠条件（比如说，在他们标准浮动利息上一定比例的折扣）。

4) 考虑固定利率那段时间的“真实利润” 作为一个投资者，没有一个咨询师会建议你将贷款额的100%做固定利率。这只是一种聪明的做法。

从预估计算经验得出来的结果是：只有，贷款额的总数能使你能够完全发挥对冲账户的功效。这种“完全发挥”可行之处仅限于在固定利率期限内，且你的贷款额等于或略大于你的存款额。这是什么意思？让我来举个实例： - 比如说你有一处投资房产贷款额有30万澳币，并且你正在考虑换成更低固定利率的2年按揭贷款。

- 作为一名投资者你已经知道对冲账户的价值，所以你知道你想新贷款上也申请一个对冲账户。 - 比如说你现在每年税后收入为45,000澳币。扣除生活开销，债务，包括持有房产费用（利息，税费，管理费等等），你还考虑你每年的度假或其他开销费用，你预计每年能够省下15,000澳币。

- 这意味着在开始的2年固定利率时间内，你可能存款数额不超过3万澳币。假设你将这些存款全都放进对冲账户，这意味着你这两年后有3万澳币是从你贷款额中扣除，省下的是这3万澳币的利息。 - 对冲账户的作用可以这么说，如果你无法把尽可能多的存款打到这个账户，此举是没有意义的。举例说，如果你的浮动利息的贷款额为2万澳币，总贷款额为30万澳币，对冲账户的价值只体现在这2万澳币中，意思是说如果你有3万澳币的存款，这其中有1万澳币就必须到你的储蓄账户， 而这存款对你的贷款还债并没有帮助。

- 所以，你需要考虑贷款额中有多少做固定利率，有多少做浮动利率（考虑到连续2年的固定利率都很低的可能性），且把这个具体浮动利率贷款额确定下来，比如说是你存款的110%，这样好让您有个资金缓冲区。

- 就从这个例子来说，那人真应该考虑3万3千澳币的浮动利率部分贷款额（3万澳币是最大储蓄额，再加上10%的缓冲）。这使得浮动利率产品的百分比约在11%左右，意味着剩余部分（26.7万澳币）的贷款额应该采用固定利息 – 当然这是建立在固定利息非常低的情况下。

根据我的经验之谈，目前我正在为我的投资组合在接下来的2年进行再次贷款。我的比例是13%浮动利率，87%固定利率。 我知道在浮动利率部分：在接下来的2年中我可能只能存到13%中的9-11%，这意味着我将尽可能利用我的对冲账户，同时也给资金留有缓冲余地。 总结如下：

1) 计算您的资金，来确认是否值得转换产品。

2) 如果转换的话，确保您的账户能让您利用低利率，这样可以取现来用这笔资金去做更多的房产投资。

本文来源于澳洲房产网