苏雪晶：分化格局 选择两极

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主持人姚振山：针对刚刚公布的7月份大中城市的房价数据，以及房地产市场上半年上市公司半年报的情况，我们该如何来对待当前房地产市场的形势以及个股的走向，我们来联线财经频道上海演播室的嘉宾，中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶。我们先来看房价，房价环比下跌的城市，从总体数量来看，应该说在上半年新公布的数据是不少的，因为1—4月份70个城市，我们看到数据都是个位数，到5月份是增加到了35个，6月份达到55个，7月份就达到了64个，怎么看数据的变化？
　　中信建投证券房地产行业首席分析师  苏雪晶：应该说是行业在继续寻底的这么一个过程当中，这个数据也反映了目前楼市的一个情况，国家统计局的房价的数据，其实是要比真实的情况，相对要乐观一些，真实的下跌的幅度要超过这样的一个幅度。
　　主持人  姚振山：真实的下跌如果是超过这个尺度，是不是意味着整个房地产市场，至少从房价的走势，包括从销售的情况来看，进入到一个下跌的过程中？
　　中信建投证券房地产行业首席分析师  苏雪晶：可以这么讲，其实整个房地产市场的调整，是发生在去年的4季度，特别是去年的10月份之后，整个的地产行业都进入到了一个量的调整过程当中，那么今年的春节后，价格也随之出现了松动和调整，那么这次的一线城市都出现了统计数据上的跌幅，基本上已经宣告了整个市场是在一个调整的进行当中。实际上2008年和2011年，这两次房地产调整的过程来看，数据上显示的还是以价格调整为标志性的一个信号，2008年和2011年都出现了，刚才类似的这种国家统计局数据的几十个城市的价格的一个调整，这次我相信可能无论从调整的时间还是调整幅度以及调整的城市的数量上，可能都要超过过去那两次的调整，基本上是这么一个状态，那么在这样的一个比较深入的调整的过程当中，可能我们还需要观察的就是哪些城市会出现一个不一样的状态或者是观察哪些区域，会出现率先的一个反弹或者是恢复。
　　主持人  姚振山：那对于北上广深是不是会出现像你说的不一样的这种变化？
　　中信建投证券房地产行业首席分析师  苏雪晶：现在的情况来看，确实是看到了一丝迹象，你比如北京的二手房市场，那么在经过创了成交量和价格的新低之后，7月份的二手房的市场成交量应该出现了一个环比的反弹，那么这样的一个反弹的态势，在8月份得到了一定的延续，所以其实，我们从最近的二手房的数据上可以观测到，北上广深这些城市的楼市的一个冷暖，那么昨天我也简单看了一下8月份上海的二手房市场的情况，虽然成交量没有出现像北京一样比较明显的二手房市场这种反弹，但是也能看到一些端倪，那么我们和专业人士的交流也发现这二手房市场也出现了来店来访和带客量的上升，那么这些数据，其实是成交出现一定恢复一个先兆的一个指标。
　　主持人  姚振山：下半年会不会存在原来的库存的，无论是一手房还是现在存在的很多的二手房，在以前停滞交易这种情况，在后面几个月会得到一个比较大的改善？
　　中信建投证券房地产行业首席分析师  苏雪晶：是的，这个其实也是调整的一个规律，就是整轮行业调整的规律，那么在前面成交量出现一个比较明显的下行之后，那么未来可能就会出现一定的恢复，那么这里边有一个先决条件，就是近期管理层和银监会以及央行[微博]一直在致力做的，就是叫降低整个行业的融资成本，实际上从去年的四季度，快速的成交量的下滑，最直接的原因就是银行信贷的不支持，那么首套房的利率在很多城市已经达到了一个上浮的水平，这和央行在多年强调的首套房利率打7折甚至85折的这么一个状态是大相径庭的，而且在现在发放时间和审核力度上，也都在去年四季度发生了收紧，那么这种态势对成交的伤害是非常大的，我们也预判，在今年的6月份，这种状态可能会发生改变，未来我们往后再看一个季度的话，我们认为这种情况会逐渐得到好转。
　　主持人姚振山：那怎么看待半年报反映的相关数据，无论是万科还是金地，包括招商，万科是四年来首次出现营业收入下降，而招商地产(11.59, -0.17, -1.45%)的净利润下跌了30%，这个龙头企业数据不好，是反映出整个行业整个的趋势是不是已经是进入到漫长的一个下降的途中？
　　中信建投证券房地产行业首席分析师  苏雪晶：实际上，我觉得这个问题是这样看的，首先A股在过去这几年的过程当中，龙头企业也是出现了内部的分化，以前我们经常讲到的“保招万金”的说法，可能在过去，就在过去这一年当中，已经逐渐不成立了，因为万科和保利的销售额已经千亿以上了，招商和金地还在五百亿左右的徘徊，在这样的一个前提下，把“保招万金”进行同时的类别就不太合适了，从今年的中报的情况来看，万科虽然表现一般，但是它的销售的情况是非常不错的一个状态，仍然保持了一个不错的增长，金地和招商目前的无论从销售和结算的收入和利润表现来看，相对一般，所以也反映了我们的一个核心观点，就是在行业区域以及公司的分化的大背景下，龙头企业也会出现这种分化，这是第一个特点。
　　第二个特点，香港的内房股的企业的崛起，过去这三年，因为融资受限，A股市场的这些龙头企业，只有很少的企业保持快速发展的一个趋势，大部分企业都陷入到了停滞或者发展缓慢的这么一个阶段，相反，香港市场的这些房地产市场，因为融资相对便利，他们的增速是非常快的，去年的超过千亿的俱乐部的，进入到千亿俱乐部的7家企业，大部分都是在香港上市的，所以这个也反映了我们的一个特点。
　　主持人  姚振山：那从投资的角度来看，未来整个房地产市场，你刚才也提到就说分化的格局。无论是龙头企业也会出现分化，其他企业也会出现分化，具体来看，哪一类企业可能在未来房地产市场调整的过程中，会给大家创造出比较好的机会？
　　主持人  姚振山：基本面最好的话，可能部分投资者有自己的判断，但是转型最坚决的该怎么理解，是从房地产市场转到别的市场这种转型，还是在房地产的业态里面进行转型？　　中信建投证券房地产行业首席分析师  苏雪晶：实际上，我觉得这是两个问题，第一个就是真正从基本面角度上来观察到的行业变局下的一些收益的企业，这个角度下，肯定就是龙头企业了，那么也是我过去这两年当中强调的强者横强的这么一个状态，从今年的数据以及过去这一两年的发展态势来看，越是大的企业、越是龙头的公司，它在调整过程当中，不仅没受到太大的影响，反而相对他们的市场份额的提升有所帮助，今年我们也预期，像万科和保利的销售都会出现10%以上的增速，同时，我们也相信因为今年的结算利润和业绩都是反映了去年的利润，我们也相信他们的毛利在今年年报的时候，会比上一个年度会有所抬升，这个是非常明显的基本面的一个机会，另外一点，我觉得资本市场也率先反映了转型的机会，在大部分的中小型房地产企业当中，因为他们土地储备的原因以及目前的发展态势的原因，种种因素的影响，这些公司都面临一定的转型，对房地产企业转型来说，我认为有比较好的一个优势，在销售之后，它会有比较大量的一个现金在手，这些现金，如果能做好一个方向性的选择，那么他们的转型将会逐渐得到市场的认可，所以今年我们的房地产，股票的投资策略也反映了我们这个观点，就是投向两极，拒绝中庸，投向基本面最好和投向转型最坚决的这些房地产企业。
　　苏雪晶：实际上房地产业态的转型，目前来看，成功的企业不多，行业上也对这种转型，也有分歧，所以我指出来的转型，可能更聚焦在转型到其他产业上。
源自央视《交易时间》