贺文哲：楼市下行，物业板块缘何却受资本青睐

用余生告别

　　2021 年1月1日，央行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施，在2020看8月的“三条红线”基础上再次加码，对房地产贷款融资的监管层层收紧。防止因为信贷资源过度流入房地产从而增加金融体系脆弱性，从长远上来，这种做法无异对房地产是有着积极健康的促进作用。

　　但短期来说，政策的收紧对楼市来说必然承压，房企的融资难度进一步提升，房地产的增速放缓是毋庸置疑的，在房企利润到了瓶颈期且需要降低负债率的情况下。以前被忽视的地产物业板块反而逆势增长，房企分拆物业和商管公司上市成为了一种趋势。这种情况。资深地产人贺文哲给出了自己的见解。

　　在地产股的萎靡表现下，物管板块备受投资机构欢迎，单2020年，国内就有17家物业公司上市，创历史新高。资深地产金融专家贺文哲提及，截至2020年12月9日，登陆资本市场的物企已达38家（A股3家、港股35家）。虽然中间物业股回调也很明显，出现股价下跌、新股破发等现象，但依然是资本聚焦关注的重心，随着世茂、恒大、融创三大 TOP10 房企陆续公布拆分物业上市计划，前十龙头房企中已经有 7 家房企加入了物业拆分队伍。TOP20企业中75%已上市或递表，另外还有近50家物业公司有上市计划。

　　贺文哲了解到：物业上市扎堆现象严重，卓越商企服务、第一物业、世茂服务、合景悠活等四家物业公司上市月10月份上市。紧随其后11月，金科服务、融创服务先后上市。而年末，恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发物业上市。

　　而这背后，在物业价值日益得到体现的同时，资本也闻风而来，如云峰基金、红杉资本众多投资机构也开始汹涌进场，另外互联网巨头腾讯，也先后以1.14亿美元作为发行前的战略投资者入股世茂服务、1.5亿美元认购融创服务、12亿港元认购恒大物业，贺文哲认为互联网大厂想以此另辟蹊径，通过物业进驻“社区争夺战”，收个小区内的精准“流量”。

　　2021年1月，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，再一次为物业带来了利好消息，作为劳动力密集型的服务行业，提倡物业公司科技驱动服务的形式推动企业升级，科技、智慧、智能、多元等称谓新一代物业公司的标签，也成了地产企业打造自身品牌形象的争夺战。

　　在金融杠杆等红利消失，债务融资环境趋紧，自身也有降低负债水平的压力， 物业公司集中上市热潮的主要是由于对规模和市占率的诉求，希望借助资本市场进行融资进而扩大管理规模。另一方面之前被认为是地产行业附属品物业板块，经过几十年的发展与积蓄，到了被资本市场认可的阶段，脱离地产配套印象，寻求自身价值的到来，

　　最后，贺文哲对于物业股份也给出了自己的看法，在2020年和21年初的表现，各物业公司业绩增长比较稳定且具有明显抗跌性。物业股从最初的 10 倍以下增长到现在的 50 倍，仅今年上半年银城物业就翻了近四倍，翻一两倍的物业股更是寻常，物业股的高歌猛进可见一斑，但值得注意的是，目前物业股的大涨已经透支了一定的增长空间，后期入场需要谨慎，建议长期价值投资。