纽约房地产市场机制成熟 投资房产很难赚取暴利

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  如今在纽约工作的中国白领们聚会时，“看房”、“买房”成为餐桌上的热议话题。但纽约房地产市场高度成熟，又存在诸多政策、法律差异，中国人在新一轮“买房热”中也不缺乏冷静。
  买房好时机：
  房价低位回升，贷款利率很低
  陈扬几年前从纽约大学硕士毕业后进入某金融机构成为一名分析师，不久前他刚通过按揭贷款在曼哈顿买下了一套一居室。
“身边有很多朋友都在看房、买房，现在纽约房价正在从低位回升，贷款利率又很低，是不错的买房时机。”陈扬说。
  从标准普尔公司发布的标普／凯斯席勒房价指数的历史数据看，纽约地区房价指数在金融危机前的2006年5月达到216.60的历史最高点，之后随着美国房地产市场泡沫破灭，该指数一路下跌。标普最新公布的数据显示，纽约地区今年2月份的房价指数为163.68，处于金融危机爆发后的最低点附近，业内外人士普遍认为这已是历史低点，是进入房市的好时机。
  另外，近期部分经济指标显示美国经济开始缓慢复苏，加上美联储超低利率政策让贷款变得“便宜”，吸引许多买家重回房地产市场，在纽约的中国人自然也看到了这个机会。
  在纽约一家房产中介公司工作的杰西·汤说，“在美国购房的中国客户越来越多，连我这个华人中介也受到追捧。”　　
  入市须谨慎：
  诸多政策、法律差异
  虽然中国人在纽约买房升温，但业内人士也说，纽约房地产市场机制成熟，房价稳定，投资纽约房产很难赚取暴利，保值的作用大于增值。
  而且，资深纽约注册地产经纪人郝悦说，由于法律背景不同，中国人在买房时存在一些盲点和误区，成为潜在风险。比如过户的法律程序比较复杂，双方律师经常需要几个回合的沟通协调才能达成协议。
  杰西也提醒，由于美国每家银行的贷款政策不同，建议买房者“贷”比三家，以获得更为优惠的利率。她还说，购房时不仅应看房屋本身的价格，还必须对以后房屋的维护成本有个全面审慎的考量，如地产税、物业费、水电气费用等。
  郝悦介绍说，纽约的公寓常见的有两种，一种是Co－ops，翻译成中文是“合作住宅”。购买者买一栋大楼中的某个公寓，类似购买了公寓大楼的一部分所有权。这一类公寓售价比较低，但每个公寓楼都有业主委员会，无论出售还是出租，都需要委员会投票批准。还有一种公寓是Condo，大意为“分户式产权公寓”，产权是分开的，自由度也大得多。这种公寓售价较高，但没有业主委员会的限制，如果购房者想兼顾自住和投资两种用途，最好选择买Condo。
  业内人士还提醒，其他某些国家可能有购房移民的政策，但美国并没有类似政策，购房者不要轻信一些购房中介给出的购房移民承诺，购房时还需谨慎。　　
  中国买家
  不会影响纽约房地产市场
  业内人士说，中国人在纽约确实出现一定的购房热潮，但对纽约房地产市场的影响却并不明显，毕竟“纽约是一个成熟规范、国际化程度高的市场”。
  “人们经常说华盛顿是美国的首都，但纽约是全世界的首都，”郝悦说，“所以纽约的购房需求一直都是刚性需求，房价不会出现太大波动，即使在金融危机时期，纽约房价也没有出现暴跌的情况。”
  另据记者调查了解，以前是中国有钱人到美国买豪宅比较多，但最近来自中国的中产阶层成了在纽约买房的主力军，支付方式也由大笔现金支付向贷款支付转变。新的购房“主力军”并不纯以投资为目的，因此不会对纽约房价产生太大影响。
  像陈扬这样的白领，买房首先是为了满足自己的住房需求，当然他也考虑到了未来的投资可能性。综合考虑，他将目光锁定了位于曼哈顿中城的一栋2000年后建成的公寓楼。
  “这里交通便利，周边各方面设施齐全，房子又比较新，将来如果投资，回报也会比较好。”陈扬说。
  房子面积为500平方英尺(约合47平方米)，总价约为60万美元，金融危机后，首付一般提高到总价的20%左右。如果将来选择出租，月租金约为3000美元，扣除房产税、物业管理费等支出，每月可以收入近2000美元。这样的回报虽不算太高，但不仅能以租养贷，相对其他投资方式也较为稳定。
  另外，除了曼哈顿黄金地段的公寓楼，据杰西介绍，中国的买家还很关注纽约周边地区的学区房，这类房子的价格一直维持高位。


源自新华社