经适房将淡出保障房体系？

新闻2

 5月1日，《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》开始实施。事实上，在住房保障制度方面广州市近期新政策相继推出——此前，广州市市辖10区暂停经济适用住房申请，全市暂停新增建设经适房。与广州的举动相似，不久前，河南也明确提出，从2014年起停建经济适用住房。经济适用住房制度实行以来，已有很多家庭通过这一方式解决了住房困难。河南和广州为何要选择暂停经适房建设？经适房停建了，已取得购买资格的人利益怎么保障？据《人民日报》
  为何暂停建设经适房？
  谈及停建经济适用房的原因，河南郑州住建部门相关负责人认为，借鉴国外以及国内一些地方的先进管理经验，与经济适用房相比，发展以租赁型为主的保障性住房能有效解决更多群体住房困难。这位负责人坦言，由于一些地方的经适房福利性与经济利益未完全分离，加之退出机制无法做到及时和公平公正，确实出现了“开宝马住经适房”或是倒卖经适房从中牟利的情况，出现了分配环节管理和制度上的难题，经适房的住房保障作用难以充分发挥。
  事实上，经适房的退出还有一个重要原因，就是随着经济适用房房屋定性、建设标准、供应对象的变化，在政策设定上与公租房日趋接近。
  河南省住建厅住房保障处处长千战应解释说，二者都是保障性住房，区别在“租”与“售”；从供应对象看，经适房供应对象与公租房重叠，公租房是中等偏下收入住房困难家庭，这其中就包含了经适房供应对象；从建设标准看，公租房也是单套建筑面积60平方米以下，与经适房套型要求一致。因此，河南省“公租房在政策上替代经适房具备了必要的条件”。
  广州市政协常委曹志伟认为，住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房产证。经济适用房除了有居住价值之外，还有增值功能，这超越了保障居住权的功能。
  申请人利益如何保障？
  那么，在暂停政策发布之前申请到经济适用房并取得购买资格的住户，他们的利益怎么保障？
  据了解，按照规定，广州目前在建经济适用住房主要向已持《准购证明》的轮候家庭供应，在新政实施后，已取得经济适用住房《准购证明》的1.5万户轮候家庭，可选择继续轮候在建经适房，也可改为申请公租房保障。
  河南省住建厅表示，该省叫停审批新的经济适用住房建设计划后，原来已经批准建设计划的项目，各地可以根据实际情况继续实施，所建房屋也可按照当地政府公布的经济适用住房管理办法组织销售。也就是说，已经取得经济适用住房购买资格的家庭，可以通过存量计划的实施确保供应。
  河南省住建厅相关负责人说，没有经济适用住房存量计划的地区，原来符合经适房供应条件的家庭，可以选择申请公租房，符合廉租住房保障条件的，也可以申请廉租住房，下一步还将有序推进廉租房和公租房的租售并举，在保障对象自愿的前提下，可租可售，解决低收入家庭的产权诉求。
  已建成经适房怎么管？
  刚推出经适房时，很多符合及不符合条件的家庭都想方设法甚至不惜弄虚作假申购。其中有一个重要原因是，商品房价格高涨，很多人认为价格低廉的经济适用房除了能够解决居住问题，还可从今后的售让中获得收益。
  根据不少地方对于经适房的规定，购房满5年后能上市交易，今年，将有部分经适房走上市场。如何将增值功能从经适房的保障功能上剥离，防止“经适房”变成“唐僧肉”，广州与河南也进行了管理上的探索。
  广州首批在2008年底正式分配的经济适用房，最快可以于今年底上市租售。而这批经适房，最初分配时尽管均价仅在2485—4444.36元/平方米之间，但总价有的达到了30万元以上，且户型面积超出70平方米的单位超出面积要按市场价购买，让相当一部分中低收入家庭感到吃力，在当年都未能全部被认购。据统计，已取得《准购证明》的1.5万户家庭之中，有6000户从来没有进行过购买经适房意向登记，他们当中有一部分是没有足够经济实力的家庭。此外，根据广州现行管理办法，由于经济适用房是具有不完全产权的商品房，购房满5年后上市交易政府享有优先回购权，且须按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地收益，这就大大压缩了出卖经适房的获利空间。
  而郑州分层次完善了已购经适房的退出管理制度，对经适房实施差别化的上市交易管理，最高按照原购房价格的30%缴纳差价款，补缴差价款后才能变为完全产权。2012年8月，郑州市政府又印发了《关于进一步加强保障性住房准入退出管理的通知》建立了收益调节机制，经适房交易时，按照评估价与原购房价价差的70%缴纳土地收益等价款取得完全产权，减少了投机钻营者的逐利空间。
  ■深度解析
  经适房留下空白公租房能否补上
  随着经适房在河南和广州退出步伐加速，公租房在保障性住房体系中作用更加凸显。经适房建设暂停，会不会留下住房保障空白？公租房能起到填补作用吗？如何才能更有效地扩大公租房的保障范围？针对很多人的疑问，记者在河南和广州展开了调查。据《人民日报》
  公租房准入门槛降低
  扩大公租房的保障范围，就要把准入门槛降低。河南省住建厅住房保障处处长千战应介绍说，河南公租房申请门槛低下来的核心就是取消收入限制。按照河南省政府的要求，只要是在当地无住房或人均住房建筑面积低于15平方米，都可以申请承租公租房，申请对象包括城镇家庭、新就业职工和外来务工人员。
  记者了解到，河南取消公租房申请人收入的限制，主要考虑的是公租房具有过渡性，比如新就业的大中专毕业生和一些外来务工人员，虽然收入可能超过当地人均可支配收入的标准，但由于家庭积累不足，短期内没有购买商品住房的支付能力，但是通过三五年乃至更长时间的积累，这部分人群将通过购买商品住房解决其居住问题，如果设定收入条件，他们就可能被拒之门外，有违公租房制度设计的初衷。
  这一回，广州也首次提出按家庭人口数调节公租房准入收入门槛，人均收入限额最高可达每年24795元，其中单身户月收入不超过2066元即可申请；对于低保、低收入住房困难家庭等有明文规定可享受租金优惠政策的对象，则仍按优惠租金计租；经济适用住房供应对象纳入公共租赁住房供应范围。据初步估算，按照这个门槛，广州有超过6万人符合公租房保障条件。
  细化审核和退出机制
  记者了解到，郑州市的公租房之前主要面向产业集聚区和大型工业园区集中供应，从今年起重点面向社会供应。
  过去，曾经出现过“住着经适房开宝马车”的情况，审核方面出现的问题备受社会诟病。那么，公租房如何破解准入审核难题呢？
  河南省住建厅有关负责人表示，将加快住房保障信息化平台建设，优化准入审查程序，提高资格审查质量；同时，还将破解退出难题，进一步细化政策措施，对收入发生变化而住房状况未发生实质变化的保障家庭，允许其通过提高房屋租金实现退出，待住房状况发生变化具备实质退出条件后，再腾退保障性住房。
  在符合条件的情况下，什么人才能先住进保障房？新近公布的《广州市公共租赁住房轮候配租实施细则(征求意见稿)》明确，广州市公共租赁住房设立“轮候册”，轮候册由三个序列构成：第一系列为享受廉租住房租赁补贴及已提交廉租住房保障申请的家庭，第二序列为正在轮候经济适用住房的家庭，第三序列为新申请对象。《细则》拟在轮候册三个序列之上再设立一个优先配租序列，凡轮候册中属于享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老、有重大疾病家庭，或自有产权住宅被依法征收、见义勇为人员家庭等；另外轮候时间超过3年的家庭也将给予优先配租。




源自兰州晚报