北京“准地王”遭叫停“国五条”细则难抑抢地潮？

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昨日(5月27日)，在距离北京(楼盘)丰台区花乡夏家胡同居住用地竞拍不到30个小时，北京市国土资源局突然发布公告称，现因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目 (配建“公共租赁住房”)挂牌出让活动。
  《每日经济新闻》记者从相关渠道了解到，就在该地块暂停出让之前，万科刚提交了报价。“这次参与的房企都是重量级的，如果开拍一定会是一场恶战。”一位参与该地块报价的开发商代表透露，包括李嘉诚旗下的和记黄埔、九龙仓、中粮、懋源在内的数十家大型房企交纳了保证金。
  “该地块如果出让，必然高价，在目前整体市场土地价格敏感的情况下，对市场有促涨的影响。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，广州(楼盘)、上海(楼盘)、北京等地次第出现高价地，明显影响“国五条”地方细则落地后的楼市，整体市场有明显上涨的趋势。
  标杆房企齐抢稀缺地块
  在如今限购限价的大背景之下，“地王”的出现有些不合时宜。“还是价格太敏感。去年9月份的来广营地块，还有年底的团结湖地块，都是因担心价格过高影响市场稳定情绪被临时叫停。”上述开发商代表人士说。
  根据北京市土地整理储备中心的出让计划，5月14日，位于北京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同地块将于5月28日挂牌竞价。出让公告显示，该地块出让面积为14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米，为二类居住用地；地块挂牌出让起始总价为13.1亿元，竞拍保证金为4亿元。
  根据上述出让要求，该地块将配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”，具体配建要求严格按照挂牌文件及政府出台的相关文件执行。在剔除配建面积后，该地块的起始楼面地价约为1.97万元/平方米。
  作为三环以内的宅地，夏家胡同地块的稀缺性自不必说。根据去年3月公布的北京《2011~2015年国有建设用地供应计划》，三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。
  显然，这样稀缺的地块激发了房企拿地的热情。“我们当时的报价应该是在13.38亿元，后来陆续又有多家给出了报价。”上述参与竞拍的房企人士告诉《每日经济新闻》记者。其表示，这次参与报价更多的是抱着试一试的心态，“对手都太强了，我们也没信心可以拿到这块地。”
  根据此前媒体报道，由于该地块位置稀缺，成交楼面地价有望达到3.5万元/平方米，再加上建安等开发成本，该地块上所建楼盘的销售价格或将达到7万元/平方米。据了解，目前该地块周边的万年花城项目的二手房已卖到4万元/平方米，夏家胡同地块比该项目更靠近市中心。
  据上述开发商代表透露，目前包括李嘉诚旗下的和记黄埔、九龙仓、万科、中粮、懋源在内的数十家大型房企已经缴纳了保证金。
  伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，该地块挂牌竞价起始于5月14日，竞价起始价为13.1亿元，挂牌竞价截止时间为5月28日，截至27日上午被暂停出让之前，一共有7次报价，最后一次报价时间为5月24日16:07时，报价为13.52亿元。倘若该土地顺利成交，楼面地价将突破2万元/平方米，将成为今年北京的住宅单价“地王”。
  一线城市5月频现“地王”
  “2013年以来，北京土地出让金合计达到了617.8882亿元。相比2012年上半年的135.6547亿元，上涨了3.5倍。”张大伟告诉《每日经济新闻》记者，2012年全年的土地出让金为647.9183亿元，2013年全年土地出让金有望再次回到千亿元以上。截至5月23日，今年北京经营性用地出让金总额约为2012年全年的101%，约为前4年平均水平的60%。
  据记者了解，不仅是北京土地市场，一线城市土地市场新一轮的白热化正愈演愈烈。中原监测13个重点城市，5月前26天供应经营性用地约665公顷，较4月全月供应量增加约54%，预计5月土地市场供需均相对活跃。
  日前，广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后，佳兆业以超过18亿元的价格力压中海，一举刷新该区域的“地王”。无独有偶，5月10日，上海青浦一块地在中止出让4个月后重新挂牌，地价居然从此前的13亿元飙升至44亿元；同样，上海世博区连续推出6宗地块，两天内上海楼面价成交纪录被连续刷新三次；5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让，吸引了23家房企竞相举牌，最终溢价率高达230%。
  “一轮接一轮的政策调控增加了开发商的投资风险，风险上升的结果势必是防御策略。于是，"哪些城市更安全"成为各大房企最为关心的问题。”高和投资董事长苏鑫表示，面对房调冲击，一线城市房价坚挺的表现更加坚定了房企在一线城市拿地的动力，位置越好安全系数越高。
  张大伟表示，“国五条”地方细则落地后，虽然北京细则最严格，成交量下滑最多，但从全国市场看，绝大部分市场细则落地力度有限，导致了整体市场依然处于高位。特别是在一季度房企的销售业绩良好，资金情况处于最近几年最宽裕时机，这使得房企拿地的积极性明显上涨。土地价格高位运行很可能成为常态。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从去年以来成交量价开始反弹中可以窥见，只要有类似“地王”频现或者楼盘“抢购”的事件发生，就会扰乱正常的市场格局。因此，对于房地产市场而言，管理市场预期与控制需求释放同等重要。胡景晖预计，后续各项政策还将把调控市场预期作为另一重要目标来落实。




源自每日经济新闻