大佘山板块备受青睐 遭遇“招保万金”等21家房企争夺

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6月末的重庆土拍市场，溉澜溪地块是当仁不让的“主角”。这块被称为重庆“江北嘴最后一块好地”的地块，最后被万科和保利联手拿下，其53.72亿元的成交总价也刷新了恒大一个月前创下的2013年重庆总价“地王”纪录。
  不过，万科并不愿意被扣上拿“地王”的帽子。
  “只有当‘面粉’价格逼近‘面包’时，方能称‘地王’，而因为土地面积较大而拍出的高总价并不能视为‘地王’。”万科集团总裁郁亮对时代周报记者解释，53.72亿元竞得的重庆地块或许并不是真正意义上的“地王”。在他看来，万科不会放弃拿地机会，但会坚持不拿“地王”这个原则。
  在最新的房企半年业绩大考中，万科以830亿元继续领跑，不过对于全年销售早已破千亿的万科来说，下一步将航向哪里？郁亮给出的答案有些出乎意料：房地产的春天还远远没到，冬天还会持续很久，而万科也将随着中国房地产的下一步发展遭遇天花板，转型为城市配套服务商被视为公司下一个业绩增长点。
  接下来，万科为其设定的发展目标是3000亿元，但如何在保证规模快速扩张的同时减少质量问题，仍是一个考验。万科分管工程质量的副总裁周俊庭在接受时代周报记者采访时称，万科质量提高的速度要快过规模增长的速度，万科要在2015年主要解决质量问题。
  合作拿地继续“过冬”
  在郁亮的观点里，2008年，万科拿过3个地王，犯过错不会犯了，公司不会参加地王的竞拍。
  “目前万科的‘面粉面包’都还多，储备开发两年没问题，下半年也不会加快拿地速度。”郁亮称，如果“面粉价格过高，我们宁可饿着，也要退出这种疯狂游戏。
  事实上，根据万科公司简报统计，在今年1-5月，万科新增项目38个，合计建筑面积1336万平方米，其中权益建筑面积892万平方米，总地价336亿元，权益地价250亿元，平均楼面地价2500元/平方米。在上半年地价普遍上涨的情况下，万科拿地的均价较去年却有所下降。
  “上半年楼市有点复苏，很多人觉得房地产行业的春天又来了，但是我觉得，我们一直在以冬天的模式进行。”郁亮解释，“我觉得冬天是长期的，我们已经不指望春天、夏天，天气好坏都得做。”如果在冬天能力可以得到锻炼，知道怎么运作，更谨慎地对待现金流，更好地满足客户的需求，(“房地产企业”)一样可以活下来。
  招商证券的分析师也认为，今年3月开始，土地市场逐步转热，甚至趋于疯狂，万科已经有计划地放缓拿地节奏。除此，万科会继续沿用在一些项目上与其他房企合作拿地的方式。
  以5月为例，5月万科共买入8宗土地，分别位于北京、大连、武汉、长沙、南昌等8个城市，合计花费36.43亿元，这其中有4个项目采取了合作方式。
  “万科现在不靠融资其实也可以发展，因为资金已超过600亿元，”郁亮称，“万科的钱没有问题，应该说我们行业中最多钱就是我们，因为我们始终对银行不放心，所以像老农民一样，手里拿了很多钱。”
  据万科早前发布的第一季度报表显示，其一季度末持有现金523亿元，有息负债773亿元，净负债率虽然较年初上升6个百分点至30%，但仍处在安全的水平，在行业内也属极低水平。
  但在郁亮看来，更多地采用合作模式，无疑是万科在银根紧缩、资金紧张的市场环境下得以继续稳定增长的最佳途径。“五年前，我们销售额才500亿元，现在做到这么大的规模就是靠合作，否则发展空间怎么来？”郁亮称，合作对万科意味着有更大的空间，正是因为合作，万科才可以解决发展的问题。
  此外，对于后市，即使在现金流充沛，上半年销售830亿元领跑的情况下，万科却仍然感到一丝冷意。郁亮坦言，在万科的第4个10年，万科的发展将遭遇天花板。“中国目前一年的住宅需求在1000万套左右，但十年之内行业空间会越来越小，”郁亮称，万科之所以转型成为城市配套服务商，就是为了在规模碰到天花板后，能找到新的业务增长点。
  郁亮表示，在城市配套服务方面，万科可做的事很多，比如能不能经营垃圾场，万科对绿色环保和垃圾回收有多年实践心得；比如养老产业，国内人口老龄化趋势越来越明显，市场空间也很大。
  在他看来，万科已经拥有超过40万户的住宅客户，未来5年，这个数字有望达到100万，并且这些客户对万科品牌都有较高的认同度，这也是万科未来定位城市配套服务商的重要基础。
  2015年杜绝行业质量通病
  当然，转型城市服务商被设定为万科的中长期目标，中短期目标仍是地产销售的持续增长。郁亮希望，万科的地产销售收入能达到3000亿元，相比2012年翻番，而公司内部也完成了打造3000亿元销售的管控平台。
  不过在规模翻番的要求下，对质量问题的把控，也提升到万科的战略高度。
  作为行业内规模最大且最早并全面推行装修交房的企业，万科的产品质量一直备受关注。但事实上，近年来，万科仍在接受着来自客户的投诉，包括之前闹得沸沸扬扬的“地板门”、“纸板门”以及“金色领域质量门”等等，对于这个已是千亿元级的房地产企业而言，大规模的并购和资本运作可助其业绩再上一个台阶，但如何在保证规模快速扩张的同时减少质量问题，仍是一个考验。
  “尽管万科已经搭建了3000亿元的管控平台，但未来的万科不会单纯以规模取胜为目标。”郁亮称，“如果问万科最看重什么，答案就是客户，客户是企业经营的根基。房子好不好，客户最有发言权。”
  这一点与万科董事会主席王石的信则相同。王石此前曾多次警告万科要重视质量。他曾公开指出，如果万科忽视质量，那么后千亿元时代可能面临覆灭式的危机，最终被消费者所抛弃。而在此前举行的公司2012年度股东大会上，王石还再次就公司发展发出警告信号，“质不过关，量只是过眼云烟，即使成第一，也很快就会被后面的拉下去。没有质量的规模，是不归之路。”
  “规模和质量往往是反向关系，规模越大，质量越容易出问题。”王石曾表示，从500亿元到1000亿元的发展，万科不是慢了，而是快了，不妨再给万科3年时间，到2015年，万科主要解决质量问题，形成住宅产业化的质量体系。
  而长期稳定的质量，来自于工业化的生产方式。周俊庭向时代周报记者介绍称：按照万科的计划，2013年万科在建项目15%要达到没有空鼓，没有开裂，没有渗漏的质量标准，2014年为50%，2015年为100%。
  此外，万科决心把客户直接变为质量监督体系的一环。今年9月1日开始，万科将全面推行面向客户的《交付验房指引》，“简单地说，就是把我们内部对产品的要求和标准向购房者完全公开了，客户只要有了这张表，就相当于一个专业的验房师”。
  “规模可以飞跃，但质量管理只能一步一个脚印。”周俊庭称，质量没做好就交出去，等于房地产业的“地沟油”。一个项目做砸了，全国的万科都在担当。因此，质量提高的速度要快过规模增长的速度。


源自时代周报