地产 | 澳洲大量“房奴”退休还在还贷款！甚至还在租房……

新闻3 · 发表于 2017-4-3 15:38:02

受澳洲养老金信托研究所委托，独立经济学家Saul Eslake针对澳洲住房可负担性和退休收入进行了调查分析。
调查显示，澳洲房屋所有权危机比官方数字显示的更为严重。很多澳洲退休人员在退休后仍在还房贷，甚至仍居住在租赁的房屋中，拥有完全房产所有权（已还清房贷）的人群比例在不断降低。

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澳洲1900-2015年住房产权拥有率（来源：澳洲统计局，统计数据）

虽然一些“豪气”的中国地产投资者称澳洲房产“实在便宜”（点击查看详情），但在澳大利亚，不光年轻人正在被房价所束缚，甚至不少临近退休的老人也依旧背负着沉重的房贷负担。

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Eslake指出，如果目前房市的趋势继续下去，澳洲将会有更多的人在退休时仍然带着房屋抵押贷款，或者被迫仍住在租赁的房屋。越来越多的新增退休人员，可能不得不将他们积攒的部分或者全部养老金储蓄（superannuation）用于偿还剩余的房贷。而这意味着可能将会有超预期比例的退休人员将依靠政府养老金（age pension），大大增加政府负担。Age pension是政府福利，在达到年龄等要求后可以从福利署领取，不需要交任何钱给政府或某个机构，完全是政府针对老年人发的福利。但是澳洲政府会非常严格的审核申请者的经济状况。简单的说，Age pension是澳洲政府为保障养老金储蓄不足的人获得最低养老金，是专门帮助低收入人群的。

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根据最新统计数据，澳大利亚的养老金（superannuation）规模已经增长至2.2万亿澳元，预计在2015年达到4万亿澳元，并在2040年达到10万亿澳元。平均每个养老金账户为7.6万澳元，自我管理型养老基金（SMSF）成员的账户中约有60万澳元。

但是大多数计算得出的退休所需养老金数，是基于退休人员完全拥有自己的住房所有权的情况。而那些没有还清房贷的退休人员，在退休后可能将面临较差的生活水平。同时由于政府被迫支付更多的Age pension，目前仍在工作的人群将会面临更高的税收来补贴政府支出。
以下两图显示了调查的澳洲私人住宅房产所有权的两种情况，拥有完全所有权（无房贷）的比率（左）和仍背负房贷的所有权比率（右）。

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可以看出，与十几年前相比，现在完全拥有自己房屋所有权的业主比例越来越小。

Eslake表示，这其实反映了一个房市的可负担性问题。自从20世纪90年代初期以来，澳洲的房价增速相对于收入大幅提高，收入的增长已经赶不上不房价的增速，人们只能申请更多的房贷来购买房产，而还贷的时间也越来越长。

此外，另一个因素就是银行等贷款机构愿意提供的最大贷款与价值比（LTV）也在提高，从20世纪80年代的房价的80%，到过去十年中的95%左右。这意味着购房款中大部分都是由房贷构成的，业主的后续压力自然更大。
不过目前因为银行政策的缩紧，银行LTV值已经下降。房屋再融资也在鼓励业主们利用房屋重估值来扩大贷款，获得额外资金，但是贷款额也因此增加。

Eslake还指出，自20世纪90年代初以来通货膨胀率和利率的下降，也意味着现在房贷的实际价值正在以相对以前（通胀高的时候）更慢的速度降低。

从年龄组别上来看，不同年龄段在房屋所有权上的区别也较大。Eslake表示澳洲人口的年龄结构变化掩盖了整体房屋产权所有率的下跌。

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从1991年至2011年，官方普查的住房产权拥有率近下降了5个百分点。但是当查看具体的年龄段时，就可以看出很大的差距。1991年至2011年，25-34岁年龄段拥有房产完全所有权（无房贷）的比例下跌了9个百分点，35-44岁年龄段下跌10个百分点，45-54岁年龄段下跌8个百分点。

从下图可以看出，55-64岁年龄段临近退休的群体中，拥有房产完全所有权（无房贷）的比例急剧下跌，背负房贷比率明显提高。
澳洲不同年龄段拥有房产完全所有权比例（左）和仍背负房贷的房产所有权比例（右）

（来源：澳洲统计局）

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