【澳房透视】不印钱了，资金退潮，澳洲房市怎么办？

新闻3 · 发表于 2017-3-31 16:00:02

这几天，一波波从中国传来的房地产风暴消息，让澳洲的房产市场顿时蒙上了一圈寒意。

其中两个是重磅的：首先是中国央行行长周小川在海南博鳌演讲中宣布：“货币政策经过多年QE，全球已经到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松。”

再有万科宣布，在中国的12个城市，为13个在建项目提出13.8亿存货的跌价报备。总裁郁亮说，“国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。”

万科的表态是非常有中国特色的，我在前一篇文章“如何令北京、悉尼房价回落？”中就说过，在中国，房价如何治理，体现的是顶层的意志。相对于金融风暴，相对于贪腐老虎，相对于中华民族的伟大复兴，对房价的处理只是辅助性的，房价高甚至对稳定印出来的财富不乱窜还有些好处，只是，现在也到了该刹一刹房价的时候。

这应该会让很多人不习惯的，感觉也会复杂。一方面“大国大印货币，小老百姓要买房抵通胀”这个炒房的“正当”理由要消失了，房子为你赚钱的速度会减慢，另一方面，少了资金大鳄来抢房子，又会让你不那么客易当“房囧”。

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2017-3-31 15:59 上传

这对于誓言要改善房屋可负担性的澳洲政府来说，无疑是又多了一个要慎重考虑的变数。因为在当前的公众舆论中，把房价上升归罪于投资者和海外人士，是“主流”意见，怎样才能提高供应量，提高政府的审批速度，提高专家、大众对层高、密度的容忍度等问题，反而都是排在后面的。

但其实，澳洲房市的真正问题，是利益分配模式落后的问题。地价上升虽然让不少人先富了起来(政府也是大户)，但是低收入人士并不觉得自己享受了多少来自房市的税收好处，而且很多公共建设始终没有专款起动。所以，与其说要解决房屋负担性问题，不如说如何让大众分享房市的红利，如何帮政府为市政建设融资。

因此，热钱退潮这个信号在五月联邦财政预算之前出现，对防止政策误判，引起房市正常投资萎缩是一个及时的警醒。

什么才是合适的模式，既能从房市提取价值，又保护投资者积极性呢？除了被广泛宣传的Value Capture，还有另一种少人提及的TIF模式，是值得说说的。

税收增额融资(Tax Increment Financing, 又称 TIF)是20世纪50年代，由美国一些地方政府开始使用的一种融资模式。因为当时美国的中央财政非常拮据，给各州的拨款大幅缩减，各地政府穷得揭不开锅，一些规划好的市政建设根本没有办法上马，于是他们不得不自己想办法，把一些规划好的市政建设的税收前景，用来发行债券。

具体的执行是这样的：政府根据发展的需要，划出一个特定区域，完成项目的可行性报告，按所需费用向公众发行债券。当计划执行时，就把该区域范围内的土地财产价值冻结起来。在接下来开发过程中，这个地段内的土地财产价值会不断提高，政府就把这部份增加的税收，全部划入一个特殊基金帐户，专款专用，偿还开发时募集的债务。等到 TIF 债务清偿完毕或计划期限届满，整个计划即宣告结束，政府撤出管制。

TIF这个方法，可以用于很多种发展项目，包括基础设施的安装、维护或升级，甚至小至街道和街道照明、人行道改善、桥梁和道路、供水设施、污水处理、排洪、公园、停车场、受污染场地的环境修复、土地征购和清理、规划和可行性研究，以及债券融资的交易成本等等...它使一些发展落后的地区不必仰赖中央财政的资助。后来TIF就逐渐成为美国地方经济发展和公共建设中最受欢迎的融资机制，在全美近50个州都有立法通过可以使用。

TIF的好处，是它不会像Value Capture那样，让人直接看作是一种强制增收的税，它变身为政府债券了，而且要求规划更有针对性，专款专用，形成了收益后才收取。不是立个概念要在你家500米建一条路，就要你交税。所以更容易在公众讨论中获得通过。

这也是澳洲房地产理事会（Property Council of Australia）为联邦预算案所提交的报告中一条重要的建议。

钱能流动的房市，才是正常的房市。中国的调控似乎又帮了澳洲一次。

源自澳房汇

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