在ＰＥＲＴＨ大家来讨论下买房子的经验吧，希望有经验的朋友来讨论下

enjoy · 发表于 2008-6-8 23:37:07

大家来谈下买房子的经验吧，希望有经验的朋友来讨论下１。买房子需要什么资格，一般一个星期或者一个月收入要多少才能供起房，零首期有什么风险，或者首期要多少才合适，供多少年比较合适２。现在利息和房价，适合买房子吗３。第一个房子有什么优惠４。有什么好的房屋中介或者财务顾问可以介绍下，有什么装修公司或者设计公司可以介绍下５。买房子那个区比较合适，哪些合适租出６。现在一般什么价位的房子比较多，那个区有投资潜力７买一块空地建新房子好，还是直接买旧房子好？哪个更实惠8。大家现在供房，一个月大概供多少钱？1000？2000？3000？。。。给个大概的数吧。。。谢谢。。 希望有经验的朋友来讨论下，有其他问题继续补充～～～～我会更新补充～～

enjoy · 发表于 2008-6-8 23:46:49

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澳洲买房经历经验

还没从昨晚的欣喜中缓过神来，先上来透口气，发布一下好消息，第一次出OFFER，在整整28个小时的痛苦煎熬后终于等来了“congratulations!"，我们买下了我们真的买下了，让人不敢相信，哈哈哈哈，终于有自己的小窝了，在墨尔本漂泊了1年半之后

前2天已经开始写我们的买房日记了，先贴点上来，今天继续努力的写，和大家分享一下这个时期我们所有的心情和感受：

看房，看房，看的我和东东失眠成灾，大半夜还瞪着狼一般的眼睛，盘算着这么买，那么买。就快给逼疯了，觉得我们的心理承受力是如此脆弱，如果看半年房子还买不到的话，我估计早就活不成了也。

话说买房的念头我是早有的，123的基本条件我也早想好了，什么有view啦，有open fireplace啦，2层楼啦，感觉是非买一套梦想中的房子不可。但是早先东东的工作还不稳定，贷30年的款实在是经不起一点点的风吹草动，于是乎一盆冷水把我刚刚膨胀起来的买房欲望浇的一点热气也没有了。就这样又蜗居了大半年后，东东突发买房的念头，也不知怎么搞的，许是贷款工作越来越有声有色了，许是突然想在墨尔本安营扎寨了，许是被隔墙的小孩折磨的想要清静了，许是因为上海的房子成功租出。言而总之，总而言之，算是正式启动买房计划了。

找啊找啊，找房子，看了n套，也没好好统计过到底看了多少套，总之多不多，少不少，以墨尔本东区为主展开地毯式搜索。期间看中一套blackburnsouth及其小资的房，装修别有风味，43W多，可惜预算不允许，放弃也。继续找，突然网上跳出一套donvale的漂亮房子，紧贴doncastereast,35W＋（auction），还在我们承受范围之内，在网上左看右看，左看右看，实在是喜欢，晚上做梦都在想在院子里种什么花花草草，怎么办亚，要过一个星期人家才open for inspection,这样下去我们要得妄想症了。日子在一天一天艰难的往前爬，终于等来了期盼已久的那一天，我们叫上了足迹上的买房高手luxixi同往，感觉心里颇为踏实，但一到现场，就嗅出不同寻常的气息，周四的下午居然看房的人流像逛集市般闹猛，看完一圈，还算满意，除了装修用料差一些以外，其他都还不错,院子正气，朝向也不差，探了探中介的口气，对这套房有意向的人好像不止23个，中介也显得趾高气扬的，问他屋主为什么卖房，也是模棱两可，不做回答，整一个卖方市场，加上我们是first homebuyer,一切都还在摸索期间，觉得实在不是这个中介的对手，算了，偃旗息鼓，回家再议。出来在luxixi的带领下又考察了一下周边的配套，一个很大的shopping square,什么都有，步行5分钟就可到达，家里烧菜少跟葱的话都可以出来现买，实在是不错亚不错，东东都觉得比balwynvillage要好了，有点夸张，但这个因素确实影响着我们之后的出价。

回家也没太多的讨论，只是各自盘算着怎么出价，晚上躺到床上，和东东摊牌，我准备出价388000，没有反对，但始终感觉东东没有进入状态，催促他和中介联系也有点不起劲，算了，他反正是慢热型的，周末第2次open也没去，东东还莫名其妙的发烧，中介那里也未曾和我们联系，我还要对付我的考试，人始终心神不宁的。就这样拖到礼拜一，东东终于和中介联系了解到vendor愿意在auction前接受offer,中介傲慢的告诉东东不到40W都不用出价，超级郁闷，拿到section32后，再次调整战略，将预算提到我们的极限401500，由于东东在银行工作的先天优势，我们决定offer里不写subject tofinance,只写subject to building inspection,settlement的时间最短可以到30天，觉得自己已经低声下气到放弃一切底线就为了买这套房了。人在不停的反复中变得非常烦躁，好不容易2个人统一好意见，决定第2天出我们有史以来的第1个Offer，不管中介怎么说。又是一夜辗转反侧，迎来看似意义非凡的一天，人在期待中已经开始丧失耐心，终于东东打来电话，说不出Offer了，居然没有太过意外，原因是中介依然傲慢的不接受任何有condition的offer,颇有皇帝的女儿不愁嫁的味道。哼，我还不买了，想想才看了多久的房子亚，资金也没到位，直接买了也实在有点仓促，想明白了，倒是豁然开朗，就当买房初体验吧，心情愉快，这一晚，终于睡了个踏实觉。但至此，对phillipwebb这个中介印象极差，没想到在业界颇有口碑的agent也不过如此，傲慢无礼加势力，哎，天下乌鸦一般黑亚。

修整一下，决定要越挫越勇，反正试也考好了，我有大把的时间来找房子，哼哼哼，每天在domain上看新出来的房，从doncaster一路看到wantirnasouth,一个也不放过，失望多过希望。由于donvale的经历，让我们的战线越来越靠墨尔本的东南区，doncaster和doncastereast已经永远的淡出我们的选择范围，我的123也早不在考虑范围之内了，不再相信网上的价格，以目前的形势看，不出价超过15％，根本没有可能买下心仪的房子，donvale的房子如此，老牛的房子更让我们相信这个道理，觉得这个市场已经不是一年以前的那一个了，再也买不到像luxixi那样灵的房子了，555555555。

网上出现的房子多半比较破旧，要等好些天才会看到一套还能看看的房子，终于终于终于等来了一套让我眼睛一亮的房子，3房的house,33W+,private sale,哦弥托福，总算不是auction的了，外观和内部装修都让人惊喜，于是又看了又看，看了有看，把melway也快看穿了，唯一让我们concern的是location，vermont--毕竟没有住过这个区，位置也确实偏远了点。好在马上就可以open, 看了再说吧。

话说这个auction的事，我们也看了不少auction了，东东早就说过不能让我去参加auction,到时一冲动，那可是要倾家荡产的亚，我也自觉实在不适合参加auction，从来是冲动任性不计后果，所以基本达成协议不买要拍卖的房子，除非能在拍卖前拿下。

周六在排的紧紧的garden designfestival的间隙去看了这套房，早到了，就先在附近考察了一下周边环境，街区的感觉确实比现在住的montalbert差了许多，再加上当天看了N套豪宅，对比之下实在有点荒凉，有点乡乡，好在地势比较起伏，有些地方还颇有doncaster的感觉，只能了作安慰啦。房子对面就是一个小学和kindergarden, 房子的地势还比较高，视野应该比较开阔，靠南几个街区是超大的dangdinnongpark一直到wantirna south的，以后散步骑车倒是不错，再说我的理想是养2条狗，到时撒野也有地方，综合考察下来可以打个70分吧。

回到房子门口，已经到了不少看房客，看样子这个房子还是吸引了不少人的眼球，排着队登记看房，屋子的前院打理的相当干净漂亮，以非专业选手的水平来评价应该是高手了，想来屋主的品位应该不差，门外的paving和pergola都还不错，清爽简捷，大门人口也算宽敞，进门的第一感觉就是我走到照片里了，没有一丝失望，网上的照片如实的反映了这个房子的品质，地板，移门，落地木窗，包括窗帘都让我满意，厨房很新很漂亮，这些都是在donvale那套房子之上的，唯一的缺点是敞开式的，想想我都放弃我的123了，这点也不是大问题。继续看，浴室装修也不错，就是小点，只有一个马桶间，3间卧室都不大，其中一间拿来当书房了，整体感觉房子稍微小了点，但内装潢我很中意，反正现在也就2个人住，足够啦。

从洗衣房走出来是个超大的decking area,放着BBQ的炉子，可以说是对室内空间不足的补充了，后院不是很大，是块草坪，没有太多的设计，觉得以后可以慢慢开发。东东对车库不够满意，觉得比较简陋，也是，我们一直想买remotecontrol的，现在的车库停车停烦了，看来这个也只能以后自己花钱改装了。受donvale打击后，东东一直提不起兴趣看房，此次看房也是再我的坚持下成行，不过看着看着，觉得东东倒是越看越认真，又看了一遍，我们对中介表示我们很感兴趣，希望她把section32发给我们看看，估计明后天能拿到，任务完成后，继续去看我的garden展。

觉得自己是在看房中成长，没有像第一套房子那样牵肠挂肚，人平静了很多。澳币依然故我的涨啊涨，觉得这个时候换实在有点烫手，顺其自然吧。回家后，东东又开始认真上网对比房子，又查melway,发觉门口的bus线路不错而且超长，可以坐到他单位，我可以坐到火车站，不过算下来不比自己开车划算啦，但有总比没有好，对伐？此时，我已经定好心理价位：377000。依据是之前曾经看过mitcham一套房子拍卖，和这套位置比较接近，房子的感觉也差不多，地大些，但房子稍微旧些，当时拍卖36W起，只有一人拍，最后375000拿下的。所以感觉不应该超过这个价位，多出的2700是为了确保拿下。

第二天中介打电话来说section 32已经准备好，我们可以过去拿，但一整天都在外面看garden没有时间过去，3点之后中介已经下班，没能联系上，我又有点开始紧张了

礼拜一Lilliana(我们的中介)将section32传真给东东，看下来没什么大问题，Lilliana也开始安排有意向的人第2次inspection了，我们的约在当天晚上6：20，好像之前还有一家，为了避免碰到，中介还特意关照说不要太早到，反正一切去了再谈，隐约感觉此房一周内就会卖掉。同时发现这个房子和我同年诞生，对其的好感又增加几分，东东却对我嗤之以鼻。

心情是迫切的，还是早到了，正好对面的小学校门开着，进去逛了一圈，有个篮球场，笑说以后让东东每天打半小时篮球才能回家吃饭，其他的也看不出什么，整体感觉设施有点旧，但工党不是说了，连任后会修缮维州所有的中小学嘛，难说到时就新颜换旧貌了呢。

从学校对面就可以看到有人在看房，是老外，时间到了，但也不敢贸然就冲进去，好在Lilliana出来张望了一下，看到我们点头示意我们进去，说前面一家还没看完，我们可以同时看，但不要讨论价格之类的。开始认真的一间一间房间看，嗯，有纱窗，嗯有ductheating,嗯，老式空调还能制冷，嗯，厨房还是漂亮，嗯，不错，哎，怎么抽水马桶有点旧啊。你说我们还能看出什么亚，看到洗衣房放了个梯子，Lilliana解释说刚才的一家要爬到屋顶看一下，我和东东突然觉得我们这样inspection太不专业了，连脱排，灶具的品牌都搞不清，什么东西工作不工作，以我们这2个菜鸟级的人物根本研究不清，心想一定要请个专家来看看。

Lilliana又去招呼那家去了，看清楚是一对小夫妻带着老爸老妈来把关的，非常认真，不用说一定是我们有力的竞争对手，一家人在房子门口讨论了大半天才离开。在厅里坐下，准备探中介的口风了，照例是寒暄几句，开始切入正题，证实了我之前的猜测，lilliana说有意向的人比较多，这2天她都会安排来看第2次，而这样的机会vendor只给已经看过房子的人，言下之意就是会在这些人里选择买家。言谈之间感觉中介比较踏实，而我们也确确实实看到比较serious的竞争对手，形势不容乐观哪。我们说起如果出Offer的话，我们需要做building inspection,Lilliana居然非常认同。问了屋主为什么要卖房，Lilliana没有闪烁的回答让我觉得很踏实，原来因为工作需要全家要搬到悉尼去了，主人非常nice，非常爱干净，这个房子是他们几年来一直在修缮的，很舍不得的之类，很让人放心的理由，心里也由衷的喜欢上了Lilliana，在她的眼睛里看不到一丝的狡狤。Lilliana问及了我们可能出的价钱，觉得那一刻真的很沉重，对视一下，还是东东比较沉着的报出了369K的数字，从Lilliana的表情上看不懂什么，心里空落落的，没底啊。得知目前还没有任何offer的情况下，我们在几分钟内决定再等一天看看形势怎么发展，不想做第一个出offer的那一块垫脚石。愉快的交谈之后，和 Lilliana约定明天给她消息是否出OFFER.

出来后又在附近走了一走，逛回来的时候很巧看到主人家回来了，照东东的判断看着像东欧的，说东欧人长的都这样，晕。说我们的中介也像东欧的，难说还是彼此认识的，越猜越离谱了，我倒觉得像希腊的，因为她的英语也是有口音的，但感觉和她沟通反而更容易，奇怪呢，也许大家都是外来移民，彼此有认同感。

一路上回家就在讨论这个让人头痛的价格，东东觉得Lilliana对我们的报价有些不以为然，估计明天正式出OFFER的话还要随机应变，也再次问我，是不是超过377K就不买了，嗯。。。。很艰难的决定啊。其实我也知道东东只想出到370K，而且我们综合分析下来vendor想在第一批有意向的买家中选择的话，他原本的心理价位就不会很离谱，但如果有人和我们抢房子，这个事情就不是那么简单了亚。

11月21日礼拜二
这一天，有点特别，真的有点特别，去年的这一天东东幸运的成为westpac正式雇员，一年后的今天我们签下了我们第一份买房OFFER，觉得一切好像都在预示着什么，这一天会是我们永远的幸运日吗？？

早上6点多就再也睡不着了，找出luxixi和leeshine的买房日记从头至尾认认真真研读了一遍，觉得非常受用。白天在平静中度过，只是心里的价位在369－377之间不停上串下跳的，一会想出这个算了，一会又想这个太低了，索性把别人都吓跑算了。哎，买房真不是那么好玩。

得知今天又有几批人看房，和Lilliana约定晚上去出offer，省得夜长梦多。东东下班回来我们就出发去谈判了，路上我就开始紧张起来，心慌的很，问东东紧张不紧张，居然一点都不。到中介办公室已经6点半了，Lilliana在等我们，寒暄几句，上楼开始正式谈，先问了问今天的情况，有不少人看房，今晚明天都有可能有人出OFFER，但我们还是当了头炮，觉得很是头痛，这第一个出，到底出多少好呢，Lilliana也感觉到我们的为难，说不要去想别人的事，你想出多少才是，并且承诺我们如果有新的OFFER，她会通知我们，因为我们最有诚意是第一个出的。吃了颗定心丸，我们决定还是先出昨天的369K，给自己留点余地，明显觉得Lilliana的神情比昨天来得positive,东东立刻觉得出高了，话已出口，收不回来啦。开始签一堆的文件。期间和Lilliana套近乎，原来她是原南斯拉夫的，来澳洲18年了，做了8年地产经纪，呵呵，都是社会主义盟友，东东立刻说小时候看了很多南斯拉夫电影之类的，Lilliana还会用中文说:南斯拉夫，只是我没听明白她说的是什么。你来我往了一通，决定还是要探探形势，Lilliana确实收到过比我们高的口头OFFER，但是口头的东西没有法律效力，所以昨天她的表情才会那么不置可否，但接下来到底会收到几个OFFER她也判断不出。我们可以感觉我们的出价应该是达到vendor的心理价位，就看别人的行动了。最后关头我们发现buyer这栏还有一个日期没填，问Lilliana这个指什么，她解释是offer的失效时间也就是让vendor回复的时间，一听好啊，才想起来villa帖子上提过的，这个一定要加，大笔挥上11/22，至少明天的午夜前我们会知道结果，我不想无休止的等待下去。

事实证明，这个时间让我们争取了主动，不给其他buyer和vendor太多考虑的时间――－看房早，出手快在我们这次买房过程中显得至关重要。

出了OFFER 我踏实了很多，至少我们有机会，反倒是东东总觉得出高了，可能会让别的买家也水涨船高的出OFFER，到时会飙到多少就不好说了。哎，琢磨也琢磨不清楚什么，总之就是30小时之内的事了，成就成，不成再找。

话是这么说，真正的折磨却是刚刚开始，一夜无眠，脑子里转了无数种可能性，总觉得我们买下的几率不大，但喜欢是真喜欢，心里的希望不听使唤的膨胀。终于，终于天亮了，东东要上班，留下我一个人在家继续胡思乱想，会不会有人出更高的OFFER？Lilliana会不会不通知我们？我们要加多少？Vendor会怎么选择呢？头越来越涨，觉得要是买不到的话，我一定是要生病啦。电话一直非常的安静，安静的让人有点害怕，一直到中午，依然没有任何消息，实在憋不住了，打个电话给东东，看他那里有没有什么消息，这一问，让我郁闷之极，说Lilliana刚刚打了个电话过来，说有人出OFFER了，语气间应该是比我们的高，怎么办怎么办，哎，终于开始硝烟弥漫了。一个劲的问东东Lilliana的口气是怎么怎么样的亚，由于时间越来越接近deadline了，Lilliana能给我们加价的次数肯定不多，感觉是就此一次了，加多少，加多少，加多少？？？其实东东已经直接报了2000给Lilliana，Lilliana说让我们去修改合同之类的，感觉应该有戏。但还有一个漫长的下午和晚上，随时随地都会有人再出Offer,谁也判断不出当时的形势，等，就只有一个字，等。。。。。。。

一个下午我们都没有更进一步的消息，平静的始终让人心慌。东东比平时早下班，紧急磋商了一下，决定就以371作为最后报价了，因为根本就不知道对手出价几何,无休止的加价下去只会比auction还要惨烈。说实话，我还是害怕因为几K的差异错失这套房子，但也确实不能胡乱加下去。等来了Lilliana，从她的表情上可以判断目前我们的OFFER是有竞争力的，可能不止是价格问题，我们的OFFER始终没有加subject tofinance，settlement的时间又比较灵活。。因为彼此信任有加，感觉Lilliana对我们也颇有好感，此时除了我们的，Lilliana至少还有3个OFFER在手，但让人头痛的是，好像另外有个中介也有客户晚上要出OFFER，知道Lilliana一定会为自己的客户争取，但始终存在变数，只能祈祷了，上天保佑我们吧。

Lilliana承诺我们她会第一时间通知我们结果，可能要晚上8点以后，看到我焦虑的眼神，她还是保守的说应该要8：30之后，因为之后她还有一个appointment,然后要和vendor讨论所有的OFFER，总之我们就是这么信任她一定会为我们争取，一味的信任，没有什么理由。

家里已经断粮数日，何况我根本没心思下厨，对付着填了点东西，东东说还是出去走走，去找朋友聊聊天，也好吧。到了朋友下榻的Motel，东拉西扯的倒也分散了不少注意力，但见天色越来越暗，开始不时的看手机的时间，8点了，又过了好久，终于8点半了，确认一遍东东的手机有没有开着，朋友也觉察出我的坐立不安，说实话，之后他们都聊什么了，我全无印象。9点了，依然悄无声息，真有度分如年的感觉。终于当时间跳过9：30，东东的手机开始欢快的响起，lilliana要让我一起听电话，一定是好消息了一定是。当真真切切听到Congratulations时，我们兴奋的只是说Thank you so much.都乐傻了，如果Lilliana在眼前，我真想给她个大大的HUG，我们终于成功了。哈哈哈哈，371K拿下，不是朋友在的话，我估计要笑岔气了，开心死了呀。Lilliana说和vendor讨论了很久，说这一天非常的tough，何尝不是呢，我就快虚脱了。

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enjoy · 发表于 2008-6-8 23:47:45

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澳洲买房之经验略谈
光阴似箭，昨天还举大锤催体检签证的朋友，今天已经开始关注买房了。买房，这个对绝大多数人来说是一辈子中为自己做的最大的一次买卖，自然会十分谨慎。俺也只买过一次房，且在多年以前，经验有点，但不多，在此只是抛砖引玉。一家之言，仅供参考。

1。有买房想法后，第一件事就是翻翻你的箱底，看看你手里究竟有多少钱可以用于买房。到处找找，把院子里的西红柿底下埋的财宝都挖出来吧。

2。数清手里的芒泥后，你需要搞清楚你可以借多少钱。能借多少钱，和你的家庭工作总收入有关（大部分银行及贷款机构会要求你两口子中至少有一人有正式永久工作），还和你手里的芒泥有关。算算你的每月的还款额。注意，现在的利率算是较低的，你最好是看看把利率提到9-10，算算你还能不能还得起（我买房时利率是8.5。）。下面的计算器也许对你有用。
http://hlc1.westpac.com.au/hlc/hlc/Splash.do
估计经过一番计算，你基本上清楚了你最高的买房价格。提醒一点，银行及贷款机构一般最多能贷给你90%的款，但超出80%的部分，你需要为他们买贷款保险。你如只贷80%以内，则没有这笔开销。

3。选择银行或贷款机构。当然是越便宜越好，注意其陷阱，什么月管理费，提前还款有无费用，等等。。。我主张你不要管它那个蜜月期利率如何如何低，请记住银行的工作就是算钱，你占不了它的便宜的。。。选择后，申请个pre-approval certificate，告诉你他初步同意借给你多少钱。如果你的养老金在里面的话，我给你推荐我贷款的机构“super member home loans"。从近7-8年的历史来看，它一直是最低的之一。http://www.membersequity.com.au

4。知道自己买房最高上限后，下一步就是选区和房子种类。选区和房子种类，这是两个相辅相成的因素。举个例子，你的预算是34万，你如果想选boxhill，你就不可能要求3房砖房且有600平米以上的地。如果你一定要求这样的话，那你就得在ringwood以远来找了。。。。因此，当你在选区和房子种类找到平衡后，你很快就为自己选定几个区。这个范围仍然太大了点。每个区里的不同部分也还不一样，比如ringwood区，就有ringwood, ringwood north和ringwood east。其中ringwood north最贵。为什么？我下面讲。

5。选择房子种类时，要考虑你的最大目的。如果你有孩子，或在为以后有孩子做计划，你就不得不为孩子的安全，教育着想，如果经济允许，你当然希望买有后院的house，离主要马路有些距离，周围的邻居也大多是有稳定工作，养儿育女的人家。court location当然是首选，有个600平米以上的地的house当然是最佳选择。如果你是两人世界，且暂时没计划增加人口，那么你的最大目的可能是舒适，保值，方便。这种情况下，离火车站近，离shopping centre 近可能是重要的因素。以ringwood为例子：如果你开车在ringwood north转，你会发现，这儿几乎是清一色的砖房，几乎很少有unit或flat。小路里面车辆很少，绿化很好，除了鸟叫，很少有其他声音。这就是典型的养儿育女的区。因为unit或flat很少，住户多为上班供房贷的一族。。。而在距火车站及eastland shopping centre很近ringwood，你会发现，有很多很新的unit，另外还有些占较大地的木质老房子。有很多unit或flat，这表明有很大租房市场，而租房者流动性很大，安全方面较自住房差。从投资角度来说，却是上佳地段。

6。你选定了几个区，选定了房子类型，下一步就是痛苦的看房了。如果你运气，一下子就找到你各方面都满意的房，我祝福你。可大部分人都没那么幸运。因为平时上班，一般只能周末看房。开始时，你看哪个房子都不错，当你看了那么10-20个房子后，你基本上就有了你到底想要的房子的大概框架条件。你的眼光也变得苛刻起来，同时，你对房子的估价变得很有信心。。。建议你开车在你选定的几个区随便兜一兜，你会发现你忽然觉得同一区的这一块地方是你的首选，而另一块地方，你看都不要看。。。

7。不同的区，卖房的方式有区别的。boxhill区，多以拍卖为主。拍卖我就不想多讲，举手贝。ringwood以远，则以private sale为主。private sale的标价有几种方式：如329000，或300k+，或300k-350k。要价329000，意思是说，我要这么多钱，你可以还价，至于还多少，和当时市场热度及有无竞争者有关，一般地说，在310000-325000之间成交。当然如市场很差，且房主急售且房子已上市有一段时间，你可以给的更低些。要价300k+，意思是说低于300k就不要烦我了，房主的心理价位可能在310000-320000之间。不过你可以就从300k给价。要价300k-350k，不用我多说了吧。（想请spirit1给我们从卖方角度谈谈这方面的要点）

8。当你选定了区，你最好和本地房地产公司的sales联系上，不能仅靠看报纸，查网络。我发现，好房子，如果价格合理，常常在刚上市的1-2个星期内就卖掉了。我家对面的房子，报上刚登，第一次还没open时，已经卖掉了。我已前也多次遇到这种事。我自己的房子，第一天上市，我第一个看，第2天看第2次，当晚给价接受。等我合同都签了，像片才出来，更不用说登报做广告了。

enjoy · 发表于 2008-6-8 23:53:39

<h2>转贴～～｀</h2><h2 /><h2>27岁小青年在澳洲买房子经验写给大家</h2><div class=\"t_msgfont\" id=\"postmessage_15197\">说说27小青年在澳洲买房子上犯的致命错误经验写给大家希望大家不要嘲笑 漂在city 。 说说本人的情况 27 刚pr 1年多在悉尼自己有个小生意 08年税后也就5w块的样子.家里支持买个房子但是只能拿10w首付(我答应5年内还家里一半)。 房子我写我自己的名字因为女朋友还在读书我也不想把她名字搞上去毕竟这个钱还要还家里很多。 我一直住悉尼city 其实对房地产市场不算熟悉只是对city一带还算了解当了3年多2房东基本一直过着交很少rent的生活. 虽然生活质量不是太好但是年轻嘛自己没能力赚更多的钱能省就省没办法的事情. 不过我当二房东当得很不错, 处理管理房客的这些事情我没什么问题而且我一般招鬼佬房客比较多. 算算这3年, 不下15个国家的朋友都当过我的房客啦呵呵. 这个是后话了, 不是也是我决定买房子的重要依据。 一开始选房子 house不想买供不起 ;unit不想买一个是我需要离city近的地方二是我不想搞成纯自住的, 一个人还贷压力大最后还是决定了买city的房子. market city旁边, 上下层 1楼进门就是master room 楼上一个长条形, 一边second 一边客厅, 带一个车库和一个storage. 54w 楼层是楼上8楼-9楼。 我算盘这样打的. 我认识做装修的. 准备花2000块把客厅隔出来. 搞成一个小的studio. 用gyprock隔, 做得跟真正的墙一样. 然后把master 和 second都租出去来缓解我还贷的问题. 至于被楼下发现, 我只能说赌一把了. 根绝帮我装修那个人说, 运气不太差不会那么快被逮住。 到目前为止, 看起来一切顺利. 最后是贷款, 不幸的事情就发生在这里了. 我当初打算是20%首付, 然后用投资房名义去申请bankwest的贷款, 但是在政府那边报自住房, 享受7000的优惠和免50w以下的印花税. 这个是我broker的意见, 我也同意. 如果按照我的收入来做自己房贷款的话, 我的收入必要要做到8-10w年薪. 显然我没那么高的收入, 而且我以前打工用的是ABN, 税也逃掉了不少, 当然收入少于5w, 没申请GST. 会计不敢乱做账. broker说以前也有这样做, 没出过问题. 当然罗, 对于我这种外行, 我觉得这种方法是最合适的, 对我财务上的风险也最小, 我欣然答应. 贷款申请得很慢, 银行很知道settle前2天才把贷款搞下来, 一看, 是带condition的. 银行说我的贷款paper work和像政府那边申请的不一样, 银行需要我把欠政府的印花税全部付清(我很早就付过了9000块, 折扣过的印花税). broker立马傻掉, 他说以前没看过这种情况, 他说按理来说, 银行找的律师不会管我在政府那边是如何申报的, 没想到这次会这样. 我也傻掉了, broker和银行manager沟通了一天, 还是得到no的答案. 现在bankwest很拽, 因为它现在的产品是悉尼最好的, 2年8.38浮动. 4大基本上是8.78(9.47-0.7). 我最傻最傻最傻, 我自己至少骂自己了1000遍!!! 就是没在过程中太相信我那个accoutant broker. 他说一点问题都没有, 还分析得头头是道. 结果现在出这种问题. 很显然, settle不了了. 如果要settle, 我得去交掉少付给政府10700的印花税和拿不到7000快政府奖励. , 想死的心都有了. 找律师商量, 律师说还是先交钱吧.(我@#$#@@, 接近2w的代价啊); broker说我马上再给你找第二个银行, 不能按时settle的罚款, 我们share(我!!#@@##@@!$!$@他老母); 找到房屋中介, 中介说马上帮我找ANZ的贷款经理, 但是我要提高首付(我再@#@#@$, 我拿来的钱多付首付)........最后没办法, 找了ANZ那个经理, 先问30%首付要多久批贷款下来, 他说2周. 我说40%呢, 他说40%就快了, 基本是1周以内. 我后起脸皮找前女朋友借钱, 借了78000. 我想死的心都有了, 真的. 那种感觉, 估计一辈子忘不了啊.......... 反正最后钱借到了. 她因为买房子, 这边有一些闲钱在offset帐户里面抵消利息. 我按照她的利息付给她. 她说没问题, 你说我以后怎么见人. anyway, 欠条什么都写好了, 准备立刻买个保险, 受益人写她. 不要然我这1年中死了我怎么换钱给她。 贷款2小时之内就批下来了, 我ankwest, 批贷款用了我5周.我干她老母!!顺便干我那个broker老母, 他说行我才在他那里住的, 而且买房前也找他咨询贷款问题, 他说没问题. 要不然我肯定不会轻易决定买房子. 至于前女朋友的钱, 我准备半年等拿到所有优惠以后, renew贷款, 然后马上把钱还了, 借钱太郁闷了, 我这辈子几乎从没借过钱. 更不要说这么大数额的了 这个就是发生在我身上的事情, 我自己有80%过错, 希望朋友们看了后嘴下留情, 下周就是27生日了, 没想到这么衰啊. 总结一下经验 1: 一定要找两家贷款公司一起做. 40w的贷款有3000多commision, 谁做的快, 回扣给你得多你让谁做 2: 首付不高的情况下, 不要贸然买房 3: 不要太相信broker的话. 很多是骗人的. 4: 还是直接找银行内部做贷款最快, 不过找银行一般不能讨价还价回扣</div>

enjoy · 发表于 2008-6-8 23:54:48

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1. 确定区域后提前看
先确定方向，是东南西北那个方向，大概的SUBURB，这个仁者见仁，智者见智，根据自己的实际情况。不要等钱差不多了才开始看，对自己的资金有个预算，提前开始看，如果你觉得今年年底才能凑够钱，现在就可以看了。每周花个30－45分钟，看看REALESTATE, DOMAIN，这个阶段不必特地到现场看，现在的图片都比较多，对目标SUBURB的房价有个基本概念，占地，交通，睡房数目对价格的影响，选择有代表性的做个记录，到时候看看实际成交价格，比较一下。最重要的是，要培养自己对目标SUBURB的房价感觉。到时候等你出价的时候，心里就有底了。我买第一个房子的时候，事先看了8个月，然后，实地看的第二个房子就买了。

2. 用投资房的标准参考买第一个房子
第一个房子不需要尽善尽美，这不会是你最后的房子。花园不用漂亮，屋里不用豪华装修，地面不需要橡木地板，有没有DUCTED HEATING无所谓。这些东东你都是可以改变的。但是，占地面积，交通便利，房间结构，你不可能改变的。而你喜欢的那些东东，大家都喜欢，你要得到就要付出代价。而这个价格不是COST，是COST+GST+印象增值＋印花税＋今后多付的利息。算算吧，你要为这些多花多少钱。

所以，在你的预算内，只买对的，不买贵的。

3. 对AGENT的态度
对AGENT，你要多问，少说自己。你只需要告诉他们两个信息，一。你就是要在这个区域买房子，二。你的预算“就是和这个房子差不多的房子就行”。对于一个好的AGENT来说，你透露的信息越多，他控制你的能力就越强，他最高兴的就是，他知道你很喜欢这个房子。相反，对你来说，如果你从AGENT那里知道房主着急卖房子，那么恭喜，你有可能中奖了。

4.SETTLEMENT DAY
一定事先做好贷款的准备工作，对那些着急用钱的房主来说，如果你30天就能付钱，他不会选那些只高几千块，却有FINANCIAL CONDITION的OFFER。

5. 对LAWYER
不要把东西全交给LAWYER就什么也不管了，你要确定他们的进展，尤其是SETTLE 时间短的.我就是因为LAWYER的疏忽，差点没有及时SETTLE.

总之，一分耕耘，一分收获。你有可能准备了，但是没有赚到钱，但起码你不可能因为你没有准备，而赔钱。

enjoy · 发表于 2008-6-9 00:00:53

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1988年，我出国留学，为了谋生我打过十几种工。有了温饱后就要找一片属于自己的屋顶。开始时是谋生为了买房，后来我渐渐发现，这句话可以反过来说是“买房为了谋生”。在政局稳定、法制健全的情况下，海外买房不是为了躲避风雨和那个毒辣的日头，它本身亦是一种投资。个人投资房地产在西方国家如个人投资股票、期货、基金、保险一样。

　　我的西人朋友说：Salaryforliving，Investfor life，翻译过来大意是：工资只是(维持)生命，投资才是(保证)生活。买房大有学问，操作得好与不好，答案大不一样。经历了几次房屋买卖后，我才渐渐明白洋人的那句话。于是我开始研究房地产，也研究地域文化差异。我发现中西两种文化在投资上的差别极大。很多国内来的人死守教条，顽固地照搬老祖宗的观念，吃了不少亏。那时我因工作关系认识了一些房地产商人，学到一些西人投资经验，自己也试着投资买房。当然，那年头也有不少买房的华人碰上好运，因为六七年间墨尔本和全澳各大城市一样，房价升了一倍多。自然我也买房投资，钱不够就向银行借，越借胆越大，我自己笑着说是到了“虱多不痒，债多不愁”的地步。好在许多有经验的朋友教会我不少避免风险的金科玉律。

　　去年，中国首次发布了《对外投资国别产业导向目录》，商务部也已通过政府网站为投资者搭建了境外投资信息服务平台。居民个人到海外投资房地产的个案虽然还不多见，但那潮头已经在前方的地平线上了。

　　去年及今年我都回国，国内房地产热火朝天的景象令我目瞪口呆，我由此想到：

　　一、这么短的时间内房价如此暴涨，眼看着在这么多的泡沫情况下，发展商和投资者为什么仍然要砸下那么多的钱？全球化的今天，不管大的商业机构还是平民百姓，只要想投资，到任何一个地方投资都是十分容易的。澳大利亚是距中国很近的一个西方国家，资源丰富，人口稀少，真正的“地大物博”，而且那里法制健全，民风纯朴，二战之后的40多年来，房地产价格始终保持在年增长10%的水平。也就是说，买下的房子即使不出租，仅供自己每年去澳大利亚度假，其投资回报还是比存在银行高。同样是投资，同样是房产，中国人为什么不转到海外如澳大利亚或者其他国家去投资呢？

　　二、澳大利亚的房地产业无论是其规模还是体系都要比中国完善和成熟，房地产业的法规也更规范齐全。许多中国移民口碑相传，在那里想受骗上当都不容易。想和国际接轨的中国商人，不妨先从澳大利亚开始，非商业人士的个人房地产投资，说不定也能跟着澳大利亚的华侨前辈淘上第一桶金子。

　　三、如果说我看不明白中国的房地产投资，那么中国的投资者也一定看不明白海外的房地产市场。投资最怕有误区，误区中我认为最大的是在文化差异上。今天全世界五花八门的房地产和过去各个朝代千姿百态的亭台楼阁一样，里里外外都是文化。因此，也不妨关注当地有关房地产文化的文章。

澳洲买房记

在澳大利亚的住房中,自住私房占70%,私人出租住房占20%,公房出租的占10%,人均住房占有量为1.67间。该国的公房由各州住房委员会或信托公司(不是政府部门,由政府提供财政,公司向政府负责)提供,其职责是为低收入者提供高标准住房。

　　澳大利亚政府非常重视为老年人提供住宅，悉尼市就有专为老年人建造的高层公寓。这些公寓分为一室户和二室户，设备齐全，每层均有活动室，每三户有一台公用洗衣机、烘干机，每户的电话通底层活动室。室外有草坪、喷泉等，环境优美。

　　各州住房委员会建造住房的资金是由联邦政府和州政府提供,也有从住房委员会每年的盈利中(房租及卖房)提取的。向居民提供住房的方法有以下几种：住房委员会建造后出租或出售；买下私房出租,对低收入者买私房提供补贴,与私人企业合资建房,买进私房,改造后出租；提供材料由居民自己改建。

　　澳大利亚平均周工资收入为350澳地,低于300澳元者为低收入者,可向政府申请租用或购买住房。在购买政府提供的住房时,政府给予补贴,提供低于市场利率的贷款,利率为6%—85,分期付款,30年付清。公司和私房的租金标准是一致的,但租金不得超过家庭收入的20%。他们鼓励低收入者购买政府提供的住房,因为价格便宜,居民对住房会精心养护,从心理上容易得到满足。政府出租的公房,除由房屋委员会管理外,还采取居民自管的方式,由居民自己组织起来维修养护,房租中的结余部分则上交政府。

　　自六十年代开始,澳政府采取了综合改造的方法,对各历史时期有代表性的建筑予以保留,要求对保留的房屋,在外形上保持原有风貌,内部改建达到现代标准。对住宅,在征得居民同意后,进行一定规模的改建,如内部重新分隔,增加厕所、厨房、洗衣房、洗涤设备、热水设备、消除系统等,并调换电线、屋面翻修,尽可能使居民有完善的、独用的设备,减少对别人的干扰。搞好建筑物外部设施的改造,如道路修理、精心布置园林、增加停车场、为居民增加活动室等。

人们通常把生活内涵的几个方面依次排列为“衣食住行”，但在现代社会实际上最重要的还是住房。人在澳洲，买房的重要性差不多如同谋职，是生活中一等的大事情。

　　在澳大利亚，我买过两次房。第一次买房是在1989年12月，移居澳洲尚不足一年半。我和妻子甫抵悉尼，一月内即都上了岗，夫妇埋头挣钱，一年多下来，也有了一些积蓄。眼看房价飞涨，不少亲朋好友都劝我们只要先活无忧，有些积蓄，还是赶紧买房。和太太商量后，我们决定入市了。由于手上的钱有限。我们主要是看10万元左右低价位的楼房单元。从1989年9月起，看了几处，没有能看上眼的。到10月初，后来被华人同胞称作“小上海”的艾士菲尔德区有一处单元出售，这套单元位于二楼，面东北，这在澳洲是最佳朝向，不过略偏西。两房一厅，厨房、卫生间、室内洗衣房、阳台俱全，建筑面积81平方米，离火车站、商店也只有1公里左右，楼前是花园，还有一个喷水池，里面喂有金鱼。唯一的缺陷是没有车房，而车位也由于不足每户一个，只划定给部分住户固定使用。当时我还没有车，心想这不是大问题，即便没有车位，停在街边也可以。到后来卖房，才知道这是一大失误。因为一般澳洲人把车看作自己的腿，买房要有车房至少也要有固定车位，所以不少买家看中了这套单元，最后还是由于车房车位的问题而打了退堂鼓。地产公司的代理是一个叫麦休的澳洲小伙子，很热情周到，服务规范化，使我们很快有了信任感。这套单元要价13.7万元，麦休主动说13.4万元就可以搞定了。本来就挺喜欢，加上麦休一开口就减价3000，心存感激，一下就拍板下了定金。后来朋友们提示说，你们上当了，开价13.7万元，意味着13万就可以买下来。果然楼上的一家和我们的完全一样，半年后只卖了12.9万元。

　　几年之后，我们还清了贷款，成了名副其实的房主。这套单元于1998年12月以17.9万元售出。从买到卖，其间所付的印花税、贷款利息、律师费、地税、管理费、出售时付给地产代理的费用，再考虑到通货膨胀的因素，基本上没有赚钱。所得到的好处是，这9年住房子没有付租金。不然的话，租房一年要付10万元左右的租金，另一方面存款利息要交收入税，所付的税率高达40%多。这也是大多数澳洲人为什么宁可贷款付可观的利息也要买房的原因。

　　还清了贷款，无债一身轻。我们先后邀请了岳父母和兄嫂来澳洲旅游，全家又回国省亲。折腾了一阵子，我们口袋里又渐渐有了点钱，又人心思动，想换大房了。

　　从1996年4月到1998年4月，整整两年时间里，我们前后起码看了200—300处房子，依旧空手而归，真是找房子比找对象还难。太太早就动摇了，连一直斗志昂扬的我也泄了气，提不起劲来。不过我们决定还是看下去，但只看那些条件基本符合我们要求的房子，看房的频率也降低了很多。当时，澳大利亚盛传信贷利率将要上升，很多买家持币观望，不敢贸然入市，房地产市场十分疲软。

　　记得那是1998年8月6日，卡林福特区一家地产公司一向热情的代理珍妮小姐，前一天打来电话，说是该区有两所房子刚刚上市，条件完全符合我们的要求。尽管我们对代理们的热情已经麻木了，但已经看了这么多，再看一两间也无妨。当天我教完课回到家，立即驱车和太太一起出发了，在地产公司门口约见了珍妮小姐。在她的引领下，一条整洁、安静、美丽的街道出现了，随即一幢古铜色砖的两层小楼映入了眼帘，楼前是平整的草地，楼下有客厅、家庭室、正式和非正式餐厅、厨房、酒吧、一间卧室、洗衣房、卫生间、储物室、双车房，楼上是3间卧室、两个卫生间、储物室。主建筑的后面还有一间独立的健身房，但现在的主人已把它改建成了另一个厨房，装有风力强大的抽烟机。房子建筑面积300多平方米，占地面积800平方米。这条街是18年前才开发出来的，沿街一片葱茏，距火车站、购物中心都不远。后来我和太太谈起第一次参观这所房子的感觉，都说是看第一眼就喜欢上了，所谓的“一见钟情”也就是如此吧。唯一不满意的是后院有一个3.5米宽乘9.5米长的游泳池，虽然周围的栏杆都是新油漆的，而水循环的机器也刚买10年，但我们知道要耗费很多时间来打理。原先我们告诉过珍妮，不要有游泳池的房子。这时问起珍妮，她只是打着哈哈，顾左右而言它了，原来白人同样会装傻。这所房子的位置、周围的环境都是无可挑剔的。根据两年多看房的经验，我们为它估了价，然后以比估价低3万元还了价。珍妮小姐答应与卖方联系后尽快答复我们，她还介绍说房主夫妇来自香港，当时女房主父亲的生意遇到了麻烦，他们急于卖房子换钱，而今天是首次开放供参观。这下我们对以合理的价格买下这所房子就更有信心了。我们还注意到，珍妮及时推掉了等在门外的另一组前来参观的顾客。当时我们还纳闷，后来才想起这几个顾客和另一个代理已有联系，成交会分掉她的佣金。

　　我们驱车回到家。一进门，电话铃就响了，是珍妮打来的，她告诉我们房主不接受我们的还价，于是我们加码了1万元。不到10分钟，珍妮又来了电话，房主还是嫌低。我和太太商量，这下稳住阵脚了，既然卖主心急，我们放一放也不要紧，于是答复说这是最后出价，不卖就算了。过了一会儿，地产公司经理玛丽女士来电询问，我们买房金融上是否有问题，能否马上付10%的定金。我回答当然没问题，可以立即付，但当晚有一个聚会，时间来不及，可以明天一早地产公司开门就付。玛丽答应了，但压根没提卖主是否同意按我们还的价格出售。翌日上午9时，我和太太、女儿准时来到地产公司，要求再作一次察看。于是我和太太再次体验了前一天的感觉，女儿看了也喜欢。澳洲房地产交易方面的法律规定，付定金后，须在4至6星期内成交，最迟不超过8星期，而交定金后有5天的冷静期。因为我们的定期存款在10月初到期，加上当时的住房还没有推上市场，总是成交越晚越好，于是我们把成交期定在法律允许的最后一天——10月6日。

　　10月10日是辛亥革命纪念日，适逢学校春假，我们迁入了新居。经过两年多的搜寻，我们终于买到了心仪的房子。在我们买房之后，信贷利率不仅没有上升，反而下跌，促进了澳洲房地产市场的又一轮繁荣，一直到2000年上半年联邦储备银行连续调升利率，房地产市场的声势才趋于平稳。在1年多的时间里，我们的房子也随着大趋势差不多上扬了30%。

　　通过两次买房的经历，我的体会是：要想以公道合理的价格买到自己所钟爱的房子，一是要多问多看，不怕麻烦，广泛了解掌握物业市场的动态和走向，对不同地区不同类型房屋的价格，大致心中有数，在作决定时，有大量的信息、知识和经验作依托；二是既要有耐心也要能当机立断，一旦下了决心就不要动摇，有很多机会都是稍纵即逝的。归结到一句话，就是“准备要细，决断要快”。当前，仍有一些华人朋友在看房，而祖国的住房市场化已全面推行，我把两次买房的经历写下来，以期对正在或准备买房的人士，有一点启发和借鉴。

gohn · 发表于 2008-6-9 00:20:28

。。。。。说真的吧，具体问题具体分析，没法坐着空谈的。一句话，千万不要拿中国买房的经验拿到澳洲来

（稍微更新一下内容）

1. 买房的资格一般来说，银行希望是PR，因为其中涉及不少问题。学生签证并不与澳洲房产交易冲突，但是从银行方面贷款困难。收入供房的话，一般要看房子的价格，不一定的。零首期的话，要付MORTGAGE INSURANCE，是笔冤枉钱，而且费用不低。首期最好占20%到15% （这样才能免交这笔保险），依据不同的LENDER政策而定。 TERM的话，所有都是30年，当然可以提前免费付完的啦（但一定要注意不同LENDER的政策差异和费用）。但目前个别LENDER听说延到40年了，但属于特殊类型。

2. SVR的利息基本是9.2%（近期的连续涨息已经被冲的很高了），但不少LENDER的会比较便宜，但FEATURES不同，需小心。房价最近有所回落，但贷款成本太高，买房谨慎考虑。很多银行貌似很低（如BANKWEST），但不过是INTRODUCTORY RATE，蜜月结束后，一样回到正常利率。再这提一点，不要被LENDER的表面上的低息所迷惑，一定要小心当中的一些相关费用和便捷性。

3. 第一个房子，50万一下，免税外加7000。不同的洲，免税条件不同

4. 此问题无法回答。完全看情况而言

5. 此问题，一样不好回答。不少媒体会有分析类的文章，评价那些区高估，那些区低估。但其实跟股评一样，仁者智者的言论罢了。

6. 跟上面的回答相同

7. 别买太旧的房子，比较省心。自己盖，麻烦多，但可以设计出自己很喜欢的样式。（强烈建议找监理人，不少朋友自己盖的过程中，麻烦不断。听到最夸张的，一个700M2的房子，盖了4年。。。。）

我是尽量保持客观的观点来说，因为每个人在不同的州，遇到的问题和解决的方法都不一样。A出的事情，B不一定会碰到。C遇到一个糟糕的中介，但可能给D的服务很好。这种事情都是这样的，没法评论太多。

一句话，如果你不想走弯路，你得是半个专家才行，哈哈

正好本人是从事相关业务的，所以从金融产品和银行角度而言相对熟悉一些。但房产交易当中，房产中介的介入，我不好随意下评论。

enjoy · 发表于 2008-6-9 00:26:54

谢谢楼上．．．加分～～ [s:2]

johnny · 发表于 2008-6-9 12:33:20

看样子应交是打算要买房了吧... [s:2] 你问的一些问题可能连REAL ESTATE AGENT都难以回答啊.

说说我买房的经历,让大家做个参考吧.

去年一月我和太太动了买房的心思.在WWW.REALESTATE.COM.AU找了几间周日HOME OPEN的房子,到了周日我们一早就出发去看房子了.当时我们的目标是35W以下的VILLA或者HOUSE,CANNINGTON附近地区(想找EAST VIC PARK的,可是太贵了...).看了一天反而是一间在北边的HOUSE比较吸引.这间屋子由于房东急着回欧洲所以开价比较低,也有很多人去看.

我们是属于做事很心急的人,当时就决定要买这房子(事实证明这是很不明智的做法...).打电话给房屋中介下了OFFER.结果第二天中介跟我们说有一共有三家人下了OFFER,其中一印度人还能付50%的现金,在贷款的角度看来他的优势比我们大,问我们愿不愿意多下2000来SECURE我们的OFFER.由于我太太很喜欢那房子,在我旁边软硬兼施的,结果我们就傻呼呼地下多了两千(没经验啊,非常地后悔,因为可能之前我们已经出了最高的价了...).到最后,房东决定卖给我们.

之后,我们去找银行贷款,再找SETTLEMENT AGENT.其实正常的做法应该是先找银行做PRE-APPROVAL才去看房子的,还好我就在银行旁边做工,天天去催,才刚好赶得及在房屋过户之前搞好所有贷款的事项.由于当时首次买房免印花税的上限还是25W,所以我们也只得付了1W多的印花税.幸好房子还算住得舒服,要不真是后悔死了.

以下几点是我经过这次总结的经验教训,

1.买房和买车有些相似,千万不要急,好的房子多的是,这个星期找不到就下个星期继续找,完全满意的才好下OFFER

2.如果听说政府有新的政策出台就一定要打听清楚,政策有利的话就一定要等到EFFECTIVE才去买房.比如说今年10月一号政府有个OFFSET户口给首次买房的人,工资的一部分会在税前存入那户口,那大家最好就等到10月才买房,因为真的会省很多收入税.

3.房屋中介都是很狡猾的,卖得越高价他们的回扣越多,所以要仔细想清楚你的出价.

4.有计划买房的最好先去找SETTLEMENT AGENCY.他们会告诉你详细的步骤,有什么文件需要准备以及有什么可以向政府申请的福利(比如说首次买房的7千,还有另外一个DEPARTMENT的两千多的补贴).SETTLEMENT AGENCY也要货比三家,都会给30-50%DISCOUNT的.

5.在你去看房子前最好先去银行做PRE-APPROVAL,看看你能真正借贷多少.而且有了PRE-APPROVAL后来的贷款程续也会简单快捷很多.

6.FINAL INSPECTION时记住带个电吹风去检验电源.如果有坏了的地方一定要房东修好才签字,不要听信任何的借口.

希望能给大家一点帮助. [s:4]

观飞 · 发表于 2008-6-9 12:39:09

看来硬交要买房了

enjoy · 发表于 2008-6-9 12:59:03

引用第8楼johnny于2008-06-09 12:33发表的: 看样子应交是打算要买房了吧... [s:2] 你问的一些问题可能连REAL ESTATE AGENT都难以回答啊. 说说我买房的经历,让大家做个参考吧. 去年一月我和太太动了买房的心思.在WWW.REALESTATE.COM.AU找了几间周日HOME OPEN的房子,到了周日我们一早就出发去看房子了.当时我们的目标是35W以下的VILLA或者HOUSE,CANNINGTON附近地区(想找EAST VIC PARK的,可是太贵了...).看了一天反而是一间在北边的HOUSE比较吸引.这间屋子由于房东急着回欧洲所以开价比较低,也有很多人去看. .......

谢谢JOHNY，发这个帖子，知道你一定会来的哈哈，没猜错。。加分~~

enjoy · 发表于 2008-6-9 13:00:21

引用第9楼观飞于2008-06-09 12:39发表的: 看来硬交要买房了

还没定，只是多收集下信息，为以后做准备而已你买了没？说下经验

nick · 发表于 2008-6-9 13:12:49

引用第0楼enjoy于2008-06-08 23:37发表的:
大家来谈下买房子的经验吧，希望有经验的朋友来讨论下１。买房子需要什么资格，一般一个星期或者一个月收入要多少才能供起房，零首期有什么风险，或者首期要多少才合适，供多少年比较合适２。现在利息和房价，适合买房子吗３。第一个房子有什么优惠４。有什么好的房屋中介或者财务顾问可以介绍下，有什么装修公司或者设计公司可以介绍下５。买房子那个区比较合适，哪些合适租出６。现在一般什么价位的房子比较多，那个区有投资潜力７买一块空地建新房子好，还是直接买旧房子好？哪个更实惠希望有经验的朋友来讨论下，有其他问题继续补充～～～～我会更新补充～～

发表下愚见：

1。好像买房不需要什么资格，学生也可以买房，至于供房这个，我就不发表评论了~
2。以现在利息和房价，不是非常适合买房子，不过如果现在不买，以后再买，或许会更贵~（废话）
3。stmp duty free,不过取决于你买多少钱的房子，50万以下free，外加政府奖励7000AUD（听说这些政策只适用于PR或者CITIZEN，不适用于海外投资者，不晓得是不是真的~）
4。每个区都有很牛B房屋中介，取决你选哪个，就去找那个区最好的中介，或者上http://reiwa.com/.
如果买了房子还要装修或者设计，那费用一定不少了，而且我发现澳洲这边很少有房子是装修了的。
5。关于买房哪个区比较适合，这个完完全全决定于你的预算是多少~所以不作评论，对于出租，肯定是离学校越近越好了~
6。现在perth的平均房价已经快达到50万了，现在Perth成长率最好的前5个区是：North Fremantle 26.4%， Bullsbrook 26.3%， Melville 24.7%， Attadale 22.4%， Darlington 21.7%
7。当然是买地自己修比较实惠，这是时间会久一点，不过就现在，这段时间，澳洲建筑界不是很景气，如果现在想买地修房子，时间会大大地缩短；不过就本人而言，我更倾向于买2手房，或者修好了的新房，选好房子，花一个多月把Settlement弄好，就可以进去住了~~方便~

enjoy · 发表于 2008-6-9 13:33:06

引用第12楼nick于2008-06-09 13:12发表的: 发表下愚见： 1。好像买房不需要什么资格，学生也可以买房，至于供房这个，我就不发表评论了~ .......

谢谢啊加分

cerberus · 发表于 2008-6-9 13:58:19

我有一点不同意囧尼的，就是买房如买车。车子一个款型有n多辆，除了那些限量版的外，而房子却是基本不可能有一模一样的，当然apartment，unit，villa这些除外。很有可能你错过了一个房子，你就不可能换回来同样的deal，真的，买房这东西，经常就是看着顺眼就认定是这栋了，错过以后，能买到更满意的那不要说了，买不到同样价格下一样条件的房，住进去以后也会觉得不如看到的第一栋舒服。买房这个东西不过确实是不能急，毕竟要花那么多钱，而且也不是不想要就卖了的。

我不认为那个agent骗了你们，试想假如他真的是想这样来多要赚你们，而你们拒绝的话，如果那个印度人又没有存在，那他岂不是根本就卖不出去了？这些agent确实是会问其他交了表的有意向的买家是否愿意加价，然后最后决定一个deal。所以我觉得你们强买那栋的决定并不错。

回到主题上。。
0 deposit肯定是不划算的，至少要存进去10%的预算吧；而且你首期付得多，将来贷款利息就还得少，现在利息是多少我没查，但如果如gohn说的是9.2%的话，这实在是太高得离谱了，所以尽量预付多点，然后快点还吧。要是慢慢来，还个20年的话，不知道利息还得飙到什么高度呢。

观飞 · 发表于 2008-6-9 14:02:30

要买房的话首先要看自己的预算，再在预算内看合适的房子，升值最好的区不一定是自己买的起得区。看房子的渠道有很多，网上，报纸，免费的homebuyer杂志。看到喜欢的就去看home open,有些没有home open的可以和他们预约看，总之多看些，比较下，总会找到合适自己的。
还有一个会被人忽略的就是贷款环节，很多人都是房子下了offer了才去找贷款，这样时间短，任务重，往往会发生些没意想不到的烦恼。最好的方法就是在home hunting 的同时，找贷款。贷款的种类也有很多，没有说绝对好的，要看自己的需要。比如说有offset帐户的浮动贷款的利率就会比没有offset帐户的浮动贷款的利率高，有的贷款机构利率底但是申请费用高。这些都要花时间自己去看，没时间的话最好就是找个broker，他们会回答你所有关于贷款的问题，而且broker都是免费的。最好的在找房子的同时，拿到贷款机构的pre-proof,这个可以证明你能贷到多少款，你也可以知道自己能买多少价位的房子，以后月供是多少。买房子自己住得话，在考虑升值的同时还要考虑住得舒适性，自住房不像投资房，自己住得不舒服可不行，而且一般买房后最少也要住个大几年，短期内部可能搬。

澳洲袋鼠 · 发表于 2008-6-9 14:03:10

引用第14楼cerberus于2008-06-09 13:58发表的:
我有一点不同意囧尼的，就是买房如买车。车子一个款型有n多辆，除了那些限量版的外，而房子却是基本不可能有一模一样的，当然apartment，unit，villa这些除外。很有可能你错过了一个房子，你就不可能换回来同样的deal，真的，买房这东西，经常就是看着顺眼就认定是这栋了，错过以后，能买到更满意的那不要说了，买不到同样价格下一样条件的房，住进去以后也会觉得不如看到的第一栋舒服。买房这个东西不过确实是不能急，毕竟要花那么多钱，而且也不是不想要就卖了的。

我不认为那个agent骗了你们，试想假如他真的是想这样来多要赚你们，而你们拒绝的话，如果那个印度人又没有存在，那他岂不是根本就卖不出去了？这些agent确实是会问其他交了表的有意向的买家是否愿意加价，然后最后决定一个deal。所以我觉得你们强买那栋的决定并不错。

回到主题上。。
.......

bankwest的利息是8。3%左右，还没存款利息高。。。。果然是为了西部百姓服务的好银行，哈哈

撒拉天使 · 发表于 2008-6-9 14:24:03

1. even student visa can buy house, but have to more than 2 years. i m not sure about how long the visa last.

2. i think house price in perth is a bit not reasonable. although perth is 3rd biggest city in aus, and biggest in wa. but house price is 2nd highest in aus.

3. first home buyer only effect at least pr. if have no rendancy, not entitle to it. if pr, can get stamp duty free, house + land price lower than 500k. or land price not over 300k. have build house contract, can get 7k back after settlement is done.

4. agents, just don't go ray white or roy western. others are fine. renovation, go some chinese la, they can work during weekend, no subcharge. never try guilou.

johnny · 发表于 2008-6-9 14:26:40

引用第10楼enjoy于2008-06-09 12:59发表的:
谢谢JOHNY，发这个帖子，知道你一定会来的哈哈，没猜错。。加分~~

哈,谢谢啊.希望大家都能买到称心如意的房子啊.

enjoy · 发表于 2008-6-9 14:33:14

谢谢楼上几位，加分

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