国内房产形式

纯属客串 · 发表于 2008-7-20 15:11:20

【市场：北京房地产市场降价幅度还可能加大】
继温州炒房团大量抛售所购房屋后，北京市大量普通投资者也加入抛售队伍，二手房市场出现抛售潮，且议价空间加大到至少10%以上。在中原地产、链家地产、筑家地产等房产中介了解到，目前本市二手房市场出现抛售现象，业主抛售普遍为2套到3套以上，房源主要以贷款尚未结清的、毛坯房、三居大户型为主。北京中原三级市场部副总经理宫萍介绍，目前普通投资者抛售的原因主要有三个，一是为个人事业或其他急需资金周转的需要；二是月还款负担较大，且承担跌价风险；三是部分专业炒家撤资，使普通投资者对后市信心不足。与此同时，二手房市场也出现了专门买抛售房的投资客。他们主要关注三类房源，第一类是部分业主不得已报出“跳水价”抛售的极品房源；第二类是交房尚未超过1年的新房；第三类是投资回报率高的低总价小户型。与此同时，面对中国房地产销售额与销售面积10年来首次双双下降的情况，抄底资金已经跃跃欲试。这些抄底资金正在急切地寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘，借势抢得托管的权利，而后杀价快速销售套现。此类资金多属内资，在北京一地便有60亿－80亿元人民币。从媒体调查来看，一些委托项目的一次性降价幅度高达28.6%，而且开发商还付出了30%的利润！在房价低迷的时刻，上述“杀价之风”成为名副其实的“楼价杀手”，也意味着北京房价在有价无市行情持续很久之后，有可能顶不住了

【形势要点：楼市调整仍主要体现在成交量而不是价格上】
中国楼市短期调整已不可避免，未来房价增速有进一步放缓的需要。国际物业顾问戴德梁行7月10日发布的第二季报告显示，目前中国楼市的房价收入比为6.98，可支付比例为41%，均分别超过3－6倍及30%以内的合理区间。房价收入比是衡量房价是否背离合理价格区间的一项重要指标。戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙十个重点城市的成交数据监测显示，2008年上半年，上述十个城市交易量平均下滑了41%，其中，上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50%。价格方面总体上保持坚挺，十个城市均价相比2007年平均增长约10%，但增速出现明显下降。深圳、厦门两地房价相比2007年更分别出现31%和6%的下降。统计还显示，今年1－5月，北京新增供应及销售面积分别为503.8万平方米和351.7万平方米，供销比为1.43，呈现供过于求的态势。而2005－2007年北京住宅市场是供不应求逐年凸现状态。戴德梁行中国区综合住宅服务董事蒋尚礼表示，政府的宏观调控主要集中于收缩银根和打击囤地两方面。其预计，2008年底存款准备金率将上调至20%，全年冻结资金量将达2.4万亿元，相当于2007年房地产业向银行贷款总额1.18万亿元的两倍，2008年房地产业的信贷规模将缩水至8800亿元，较2007年减少约3000亿元。这将促进行业内部优胜劣汰，提高集中度。

【形势要点：中东基金大举“抄底”美国房地产市场】
美国2007年次贷危机爆发后，房价持续下跌且至今还没有企稳的迹象，而另一方面，油价飙升让中东国家大赚石油美元。此时，他们选择了利用手中大把美钞“抄底”美国楼市。近日，阿联酋政府阿布扎比投资委员会（ADIC）以8亿美元购入美国纽约建筑地标克莱斯勒大厦（Chrysler Building）的90%股权，其中，该中东基金分别从保诚金融集团旗下Prudential Real Estate Investor管理的一个基金购入克莱斯勒大厦75%股权，从美国地产公司Tishman Speyer Properties购入该大厦的另外15%股权。事实上，诸多中东国家都因油价上涨而获得丰厚美元，在美国次贷危机发生和美元始终弱势情况下选择趁底吸纳美国楼市也是一个必然选择。Real Capital Analytics地产研究公司的数据显示，中东投资者仅2008年在美国商用地产市场就投资了18亿美元，远超其他国际投资者。也就在6月，迪拜投资基金Meraas Capital LLC与波士顿房地产公司和高盛集团联手以28亿美元买下位于纽约第五大道的通用汽车大楼。中东基金大肆抄底购入美国房地产，这不禁让人想起日本上世纪80年代的情景，当时由于日本积累了大量美元收入以及日元升值等因素，促使其大举进入美国房地产市场，并同样买下了当时位于纽约的标志性建筑——洛克菲勒总部大楼。现在还难以确定，未来中东资金是否像日本资金一样，又把美国房地产“吐”回去。