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标题: 负扣税大揭秘 [打印本页]
作者: 新闻3 时间: 2015-5-18 12:33
标题: 负扣税大揭秘
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报税的季节即将来临，关于报税，您知道多少呢？
融侨速汇全方位服务华侨同胞，为了让大家更加愉快地在澳洲生活，就让我们全面解析一下负扣税！
澳洲是极少数实行负扣税（negative gearing）的国家之一，而且澳洲的负扣税政策和其他国家的有很大不同！但是负扣税究竟是什么？可能很多朋友都听说它是“一个能快速积累财富的强有力工具”，但是好像从来没去了解过“负扣税”。
什么是负扣税：
不要天真的以为“负扣税”带一个“税”字就觉得它是一个税种，其实它是主要存在于房产
资中的计算方式。
在一个财政年度中，如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益，举个例子，如果我们维持业务所需要付的银行贷款利息，水费，电费，市政费等，加上房屋折旧等，超过了我们的房租）所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税。
虽然说负扣税不是一个税种，但是它也与税务挂钩！这是因为负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/Wage），资本利得（CapitalGain）等，可以以此降低应税收入，达到最终减少缴税的效果。
负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税，包括房贷利息——所以他们只需确保投资房产的成本大于租金收入即可。
在我们说“负扣税”是如何“扣”之前，有两个前提要再强调一遍：
收益者是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）；
投资收益低于贷款利率及其它相关支出。
那么，我们来模拟一下整个流程：
假定，你向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期），买了一套投资房。
借贷$500,000的年息是5%，年息为$25,000；
物业租金为每周$500，全年收入$26,000；
投资物业的折旧费$15,000；
物业管理费$4,000/年；
以上各项费用：
收入：租金$26,000
支出：利息$25,000+折旧费$15,000+物业费$4,000=$44,000
收入与开支相抵，亏$18,000。
再假设你年薪为$60,000，由于投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$18,000。
因此，你需要纳税的额度便从$60,000-$18,000降至$42,000。
根据澳洲的个人收入税率（近期可能有更新），$37,001--$80,000是32.5%。
你的应缴纳额从$60,000降至$42,000，可以少缴$5,850。如果你所在的公司已经按照$60,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据你的“损失”情况，给你退税$5,850。
所以说，在澳洲如果个人因为借贷投资受了损失，政府会根据“负扣税”政策给予“补偿”。
从以上简单算法不难看出，收益者大多是有能力借贷购置投资房者。特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多更大的好处！要知道。根据统计，收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！居然比平均回扣值$10,950高出一倍还多！
未完待续
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