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标题: 一些在PERTH买一手房的问题。。 [打印本页]

作者: draculaleo 时间: 2009-3-10 21:48
标题: 一些在PERTH买一手房的问题。。
最近准备买房了，但是因为之前没怎么接触过这方面的东西所以对这个不太了解。看了几个帖子发现强人众多，于是来这咨询下。。

问题如下：

1. 买房的时候如果签的是我的名字（我是学生），那算是我自己买还是算我父母买？算是外国人购房么？

2. 据我了解到的信息，外国人不能买二手房，而且就算买了一手房21K的第一次购房政府补助也拿不到，是真的么？

3. 应该怎么区分在网上找到的房子是一手房还是二手房？最近到处跑看到的房子有的很喜欢，但就是因为拿不准是不是一手房而不敢咨询。。

4. 在这里买房一般的流程是怎样的？看到有强人解答了一小部分，但是还是不太清楚，比如Pre-Approval之类的专业术语我不太懂是什么意思。。

5. 有一个代表某公司的中介跑到中国去做了关于在澳洲怎样买房的宣传，按他说的意思他连问银行借钱的事情也能全部谈妥，真的可以么？因为之前我了解过貌似如果不借助financial broker以一个外国人的身份比较难问银行借到钱。。

暂时是这些，先谢谢回答问题的各位了~

作者: 江湖 时间: 2009-3-10 22:25
1. 买房的时候如果签的是我的名字（我是学生），那算是我自己买还是算我父母买？算是外国人购房么？
答：显然签谁的名字算谁买！

2. 据我了解到的信息，外国人不能买二手房，而且就算买了一手房21K的第一次购房政府补助也拿不到，是真的么？
答：我认为21k显然是对于澳洲公民或者pr来说的，想想全球有60亿人，没人来搞一套，没人补贴21k，那么就是1200亿，澳洲政府会这么傻吗？

3. 应该怎么区分在网上找到的房子是一手房还是二手房？最近到处跑看到的房子有的很喜欢，但就是因为拿不准是不是一手房而不敢咨询。。
答：交易过的就是二手了。

4. 在这里买房一般的流程是怎样的？看到有强人解答了一小部分，但是还是不太清楚，比如Pre-Approval之类的专业术语我不太懂是什么意思。。
答：看房看房看房；看好了讨价还价，最后签offer，offer就是是有法律效应购房合同；给钱；final inpection；装修或者不装修；搬家；住人。

5. 有一个代表某公司的中介跑到中国去做了关于在澳洲怎样买房的宣传，按他说的意思他连问银行借钱的事情也能全部谈妥，真的可以么？因为之前我了解过貌似如果不借助financial broker以一个外国人的身份比较难问银行借到钱。。
答：broker是介于你和银行之间的一个桥梁，他们和所有银行都有联系，可以帮你到银行去贷款，找到一个你喜欢的银行或者利息最低的银行，然后他们从银行取得佣金，不收你的钱。但是你如果和银行有什么纠纷，全部要经过他。我就是直接找银行的人贷款的，有什么事情直接找银行，方便快捷，不需要经过别人。

作者: 撒拉天使 时间: 2009-3-11 05:53
1.如果你父母不在澳洲居住,也没有效的澳洲VISA,好象不能买的

2.据我了解.学生好象是拿不到那21K或者14K的

3.因为现在的1ST HOME BUYER GRANT,新房子可以拿21K.所以新的他们都会说.你去看房子的时候也可以问中介

4.PRE APPROVAL就是银行大概跟你说。根据你的收入大概会借你多少.1般都可以根据那个借到钱.如果有的话.卖房的人也知道你可以负担房子,说不定会更容易接受你的OFFER

5.如果你还是学生,没有正式收入来源,好象是借不到银行钱的,CASUAL这种收入不稳定的工好象是不算的

作者: chengwai 时间: 2009-3-11 13:49
Casual work can borrow for mortgage but depends on what income you get and also how many years of visa you have left. in general, 6months of casual income plus 2 years of visa left is minimum. For non-resident, you need to get a FIRB (Foreign Investment Review Board) approval - if you have a temp visa (student or business457) you can get a second hand property but need to have it sold before you leave Australia; if not, then you can only get brand new property, but you can own it for your entire life.
Non-resident can borrow for mortgage, provided if they don't borrow more than 80% of the house value. i.e. $400K house can only borrow $320K, plus the stamp duty etc. so if you want to use your parent's name to buy, make sure you have 25% of the house price for deposit (5% for stamp duty, fees, charges, etc)

Non-resident is not harder to borrow without a broker, but if you look for a chinese broker (i.e. Me [s:5] ) They can explain all the things in Chinese for you. Experience Broker can also remind you certain things that the bank wouldn't, and the bank only open 9-5...

作者: chengwai 时间: 2009-3-11 13:51
Confirmed, non-resident can not get First home Owner's Grant. and make sure on the day you sign the contract, you are permanent resident already or you will lose it.

作者: xtcse 时间: 2009-3-11 17:33
刚买了房,我不是PR,只是学生,谈谈我的经验

1. 外国投资者身份,如果是新房,无论签证多少时间,都可以购买,报FIRB审批既可.你父母买新房,你直接住就可以

2. 如果想买二手房,是学生身份,可以买.但是签证必须1年以上有效.现在对房价控制不严格了,只需要报FIRB审批就好. 所以这一条,你父母就不能通过了,因为没有有效签证.而且二手房有一条规定,你签证到期之前(除非你RENEW VISA)必须出售.

3. 没拿到PR之前,新房那2W1一份都没有,印花税也不能免.旧房那1W4也没有.而且就算以后是 PR了,FIRST HOME BUYER BENEFIT这个也没有了.所以自己想好了

4.国内那种中介公司,一般都是针对新房或者楼花. 因为没有签证要求,只需要FIRB审批.他们会帮你找好贷款银行,因为房子是不动产,相当于MORTGAGE,所以一般银行都会贷.

一般流程:都是给了首期,等楼建成,找中介给你租出去打理.

会给你一个账户,把租金来抵扣贷款,不够的部分往那个帐户的资金来抵扣贷款.

这些公司很多,基本在东部操作的已经很规范了.

个人意见:资金允许的话还是一次性购新房,可以省去很多麻烦.
贷款找个SETTLEMENT AGENT需要花比一次性更多的钱.很多杂七杂八的费用..
如果贷款买房靠房租来抵扣的话其实很不合算.因为目前地产低迷,增值缓慢了.区和房子选的不好,可能以后卖掉的时候甚至那些利息损失都拿不回来.(针对都是中低端房产,高端的当我没说)
而且其实买房比自己租房花的钱更多.比如LAND TAX,WATER RATE还有COUNCIL RATE等等......所以楼主慎重

作者: draculaleo 时间: 2009-3-11 21:52
首先谢谢各位的回答。。那接下来是一些比较深入的问题，不好意思了哈＝。＝

1. 根据那个跑国内来的中介的说法，所有事情从找房（不过当然是自己找比较好了）到贷款到找律师到真正入住之类的他都可以帮我搞定而且一分钱不收，原因是一手房买卖他们只赚发展商那边的commission，不赚我们的。这类中介可以信赖么？

2. 现在的想法是，看好房子以后问具体要怎么办理买房手续，确定了就让父母搞签证过来，其实就是他们来付钱，这样也算是外国投资者的吧？

3. 关于那个PRE APPROVAL，听起来相当有用，那要到哪里去搞呢？

4. 还是一手二手房的问题。因为礼拜六日HOME OPEN的时候我基本上都没空，所以只能在礼拜一的时候去看，很自然就是没有AGENT的了。。在网上看到区和位置都比较好的我就会去看，觉得外表和交通都满方便的话再联络AGENT具体看。但是现在的问题就是我不知道怎么分辨REALESTATE.COM上面那些HOMES FOR SALE哪些是一手房哪些是二手房。。比较头疼。

5. 那个FIRB是怎么一回事？是必须要先报FIRB审核后才能开始递交OFFER之类的么？还有，如果要递交OFFER，是要找律师弄还是自己按照一个规定格式写了递给AGENT就可以？

6. 看了chengwai先生的解答后我大概了解首期要交多少钱了，但是关于LAND TAX, WATER RATE和COUNCIL RATE我不太了解到底是怎么一回事。。有人能告诉我买了房住进去以后除了必要的月供和各种BILL以外还要花什么钱么？

真的不好意思，问题好多=.=，再次感谢回答的朋友们

作者: xtcse 时间: 2009-3-12 02:39
FIRB=FOREIGN INVESTMENT REVIEW BOARD

外资审查管理局,都是针对海外投资者的审查审批

1.国内的跑房中介不好说,一般业务都是涉及NSW,VIC等新APARTMENT等的楼花,新房销售.对WA的业务涉及很少,当初我家里咨询过.这事说实话个人觉得不靠谱.买房都希望自己看到了把关吧.所以LZ自己慎重

2.你父母买新房,直接过来就可以了.但是至少需要1,2个月.因为FIRB审批下来,还要牵扯到TITLE等重要文件签名确认.

3.PRE APPROVAL贷款没搞过,不清楚,希望高人补充

4. REIWA上面二手房新房一般不要光看BRAND NEW,不是没住过人就是新房,有的已经是别人买了地然后自己盖的,那算二手的.一般NEW PLAN或者OFF PLAN等都是开放商委托AGNET卖的,那算新房.所以最好咨询AGENT

5.FIRB审批一个规则就是必须有了具体合同才能审批.不能房子都没确定就预先审批.

  一般的流程:

  A.看好了房子,确定买了,OFFER完了跟中介或者开发商签好CONDITIONAL CONTRACT(就是写明需要FIRB APPROVAL,批下来了才买,不批不买)

  B. 拿着具体的contract复印件,购房者的护照复印件,和FIRB APPLICATION FORM填好,然后寄去FIRB审批,一般符合条件的1周就能下来,然后收到一封信,就是FIRB APPROVAL LETTER.(http://www.firb.gov.au/content/application_form.asp?NavID=46  这上面有,选择R3 FORM就好了)

C.拿着FIRB APPROVAL LETTER去找中介或者开发商,谈接下来的事,比如房子交割,付款,TITLE等.一般这些流程都是中介或者开发商找一个合作的SETTLEMENT AGENT帮你做,价格1000-3000.比较方便合算,因为合作的有DISCOUNT.比自己找律师有效.然后所有的事都有SETTLEMENT AGENT跟你联系,钱也是直接过他们的手.

D.等SETTLEMENT AGENT出了INVOICE给你,告诉你要交多少钱,一般那个INVOICE都是包括了你需要交的STAMP DUTY还有后面的一些WATER RATE和LAND TAX的,多退少补.开支票去他们的帐上就好了.后面就是等待

E.所有的事情都搞定以后,你的TITLE就会通过SETTLEMENT AGENT寄给你,你就是房主了

6.一般LAND TAX就是地税 WATER RATE就是水税..COUNCIL RATE就是相当于国内的物业管理费,垃圾费.这是交给当地的COUNCIL的.每年都要交.这个税率根据你的房价和区来订的,具体很难说.举个例子:你打算出租你的这套房子,一年的租金的15%是这个费用.

搬了家还有很多费用: 如果有花园就需要定期找GARDENDING的人,帮你维护,剪草啊不然COUNCIL会找你麻烦,影响市容.

还有HOME INSURANCE保险...如果需要防盗系统,还有防盗系统的钱...

所以买房不比租房省钱,甚至更贵

作者: 江湖 时间: 2009-3-13 00:08
3. PRE APPROVAL就是银行工作人员或者broker根据你的工作、收入、子女等情况，帮你估计你能贷款多少，然后由银行审批的初步的东西。
4.REALESTATE.COM都有电话，问ageng，就知道是一手是二手了。另外，如果对房子特别感兴趣，打电话agent，安排你想看房子的时间，一般都会满足你的要求（我干过两回）。如果有人住，他们还得跟房主商量，人家同意了你才能去看。

建议，找个本地的能讲中文的BOROKER，问题都解决了。

作者: draculaleo 时间: 2009-3-13 01:07

引用第7楼xtcse于2009-03-12 03:39发表的:
FIRB=FOREIGN INVESTMENT REVIEW BOARD

外资审查管理局,都是针对海外投资者的审查审批

1.国内的跑房中介不好说,一般业务都是涉及NSW,VIC等新APARTMENT等的楼花,新房销售.对WA的业务涉及很少,当初我家里咨询过.这事说实话个人觉得不靠谱.买房都希望自己看到了把关吧.所以LZ自己慎重
.......

实在是太感谢这位朋友的解答了，强烈推荐版主加分，hoho

现在流程和要注意的都大概有个了解了，再来就是找个BROKER谈一下，尽快把这个事情搞下来就ok了，谢谢大家的大力支持~

p.s. 以后想到有什么继续请教挖哈哈哈~

作者: chengwai 时间: 2009-3-20 09:06

引用第6楼draculaleo于2009-03-11 22:52发表的:
首先谢谢各位的回答。。那接下来是一些比较深入的问题，不好意思了哈＝。＝

1. 根据那个跑国内来的中介的说法，所有事情从找房（不过当然是自己找比较好了）到贷款到找律师到真正入住之类的他都可以帮我搞定而且一分钱不收，原因是一手房买卖他们只赚发展商那边的commission，不赚我们的。这类中介可以信赖么？

2. 现在的想法是，看好房子以后问具体要怎么办理买房手续，确定了就让父母搞签证过来，其实就是他们来付钱，这样也算是外国投资者的吧？
.......

DONT TRUST THOSE AGENTS - YES THEY MAY BE GENUINE THAT THEY ARE NOT CHARGING ANYTHING FOR THE SERVICE, BUT THEY MAY SELL SOME OVERPRICED PROPERTY TO YOUR PARENTS!!!

This is a real story, I was helping a property agent to arrange the finance for their clients, and all properties are sold in one lot of developments. All properties are confirmed by valuer that they are overpriced by 20-40%!!! especially those investment property seminar that sells apartment, check the price in the normal property sales website and compare before you buy!

Also be very careful - off the plan contracts are not subject to finance. If the valuer says your property is overpriced, the bank refused to lend you money, unfortunately your parents still have to buy the property - pays $300K for a property valued at $250K... [s:6]

作者: llantin 时间: 2010-12-17 11:37
123123123123

作者: llantin 时间: 2010-12-17 23:56
123123123

作者: llantin 时间: 2010-12-17 23:57
去温泉为

作者: llantin 时间: 2010-12-19 08:32
werwer

作者: loyiico 时间: 2011-1-5 17:42
文字文字
正品茅台和无粮液各一瓶出售,过年了，送礼和自己喝都很好。
飞天茅台：53度，2005的，500ML
无粮液：39度， 2006年，500ML

价格：诚请惜货者出价。

以下是图片：

作者: ms22516831 时间: 2011-2-22 15:00
see

作者: ms22516831 时间: 2011-3-15 15:25
saw up

作者: chris3321 时间: 2011-8-30 17:56
a lot of problem as well

作者: chris3321 时间: 2011-9-2 15:50
[s:4] [s:4] [s:4] [s:4] [s:4]

作者: 林英 时间: 2011-9-26 18:40
no sure

作者: ruby_renren 时间: 2011-11-17 15:20
[s:3] [s:5]

作者: ruby_renren 时间: 2011-11-17 15:21
[s:2] [s:3] [s:4]

作者: ruby_renren 时间: 2011-11-17 15:21
[s:5] [s:6] [s:7]

作者: ruby_renren 时间: 2011-11-17 15:22
[s:1] [s:2] [s:3]

作者: ruby_renren 时间: 2011-11-17 15:23
[s:1] [s:3] [s:5]

作者: sweety120 时间: 2011-11-17 18:05
想知道

作者: yaya 时间: 2011-11-24 11:54
[s:4]

作者: valerie_婧 时间: 2012-2-12 10:55
.....

作者: valerie_婧 时间: 2012-2-17 20:52
don't know

作者: valerie_婧 时间: 2012-2-17 20:53
。。。。

作者: libingyang12 时间: 2012-5-21 22:44
DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

作者: 游弋的蝴蝶 时间: 2012-9-24 18:48
想买新房子的话联系我吧，贷款的话我帮你找人，没任何费用。我朋友专做新房的，你英语好的话直接联系他0408992888Geoff Parker，说中文的话给我打电话也可以0450794663，希望可以帮到你

作者: zzcy 时间: 2013-3-8 16:01

作者: timwang 时间: 2013-6-25 22:22
标题: 回 chengwai 的帖子

chengwai:DONT TRUST THOSE AGENTS - YES THEY MAY BE GENUINE THAT THEY ARE NOT CHARGING ANYTHING FOR THE SERVICE, BUT THEY MAY SELL SOME OVERPRICED PROPERTY TO YOUR PARENTS!!!

This is a real story, I was helping a property agent to arrange the finance for their client .. (2009-03-20 09:06)

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Actually, Firstly on the subject of a property being " over priced by 20%-40%", It is by law illegal to price a property that much over it's actual value, unless you have source to prove how you came to the asking price.

the reason why some would consider an off the plan property being "overpriced" is because you are buying a property today that's due completion in 1-2 years or so. In today's real estate market. you would expect the value of property to go up especially ones in the lower ranged market - and if the market does not go up by much in the next 1-2 years or even drops, then obviously, you will lose money. Valuers on the other hand, usually values a property according to their own set of tools, which usually, is lower than the market price.

It is your judgement to make, and your homework to do when purchasing an off the plan property. Again, pricing a property 20%-40% is no doubt illegal, I personally had never come across one, would you mind sharing which development it was? If you do buy one that much over its market value, I suggest you seek legal advice.

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