中冶南京地王的魔咒 - [ A.U.PEOPLE 澳群澳洲珀斯Perth华人网官方网租房二手车招工二手买卖黄页退税税务Tax Return 珀斯悉尼墨尔本布里斯班阿德莱德堪培拉]

自2010年中冶置业逐步将南京下关区三幅巨无霸地块纳入麾下后，南京市政府并未从中得到憧憬的一切，他们得到的只是：一个全国瞩目的地王记录，内定出让的汹涌责难与随之而来的国土部调查，很少的土地出让金与三年来几无进展的区域开发。
即使对大央企的耐心也开始耗尽，7月5日，南京国土局一纸公告称，因“规划建设条件发生重大变化及地块内铁路西站货场迁建时间调整等”，南京下关滨江2号地将由政府收回。该地块去年11月以总价56.2亿元被唯一的候选人中冶置业购得。
在中冶置业之前，雅戈尔刚刚因为杭州市政府另一个收回土地的动作，损失了4.8亿元的购地保证金。南京市政府刚刚作出收地宣示，媒体则迅速开始计算中冶置业的潜在损失。
业内普遍认为，近来受资金困扰的中冶置业亦难辞其咎。舆论之下，7月8日，中冶置业发文否认自身运作之责，并要求政府退钱。
此次失地将为周边地块后续建设带来冲击。紧邻2号地，是中冶置业2010年9月以总价200.34亿元竞得的1号、3号地王地块，同样因难拆迁、久搁置于2012年被划入国土部跟踪督查范围，目前其土地款仍未付清。
这一前期表现，似让当地政府对中冶置业开发建设能力产生怀疑，未来或无法坐视多家房企分割开发同一区域的乱局。
“现在剩下的两块地被收回也只是时间问题。”克而瑞南京机构副总经理周颖说。
由于1、3号地动工乏力，外界批评日见声涨，2号地的收回，也被视为政府主动降低舆情压力的举动之一。7月11日，中国国土资源部副部长胡存智在江苏省常州市透露，近期官方发现土地市场中存在供地者和用地者达成默契，通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。鉴于此，国土部选择了可能存在上述情况的“特殊”地块284宗，进行调查分析。
退地双簧
即使利益均受损，“这是双方的一次妥协，收地原因的说法是政府给中冶一个台阶下。”谈及此次南京收地事件，接近该项目的一位内部人士说。
该区域资金需求量巨大，未到位的土地款或为收地提供注解。自2012年11月作为唯一竞拍人以56.2亿元拍得该36.4万平米地块，至2013年7月，中冶置业仅交付了11.3亿元土地投标保证金。与之相连的下关区滨江1号、3号地块，2010年9月中冶分别以121.41亿元和78.93亿元竞得，至2012年12月，项目投资额约173.86亿。
拆迁进展缓慢亦招致双方不满。据悉，此处涉及拆迁总建筑面积157万平方米，关联工企单位200余家，近12000户居民。根据2009年中冶与南京市国资集团、下关区政府签订的合作协议，预计项目拆迁总费用约132.9亿元，计划两年之内完成拆迁工作。
时隔四年，乐居记者此前致电南京国土资源局第三分局，相关负责人指出，中冶置业资金迟迟不能到位，导致进度一再延缓。而中冶方认为居民索要拆迁费过高，具体拆迁事宜应由政府方负责加快推进。
去年7月，在国土局调查压力之下，1号、3号地块举行了盛大开工仪式，此后仍无进展，被认为涉嫌假开工。
及至2012年末下关滨江项目开发建设推进大会召开，拆迁工作得以进一步推进。截至目前，1号、3号地块超7成拆迁已完成，2号地块内部分棚户区居民、工企已搬迁。以不能按合约时间交付净地角度看，拖延更久的1、3号地块被收回的理由似更充分。
眼下，南京市国土局一纸令下收回2号地块，各方唏嘘。早在7月3日，市国土局已致函中冶置业南京项目公司，告知终止2号地块挂牌出让程序，并言明“请在发布终止公告后前来办理竞买保证金退还事宜”。
7月8日，中冶置业转而发公告要求当地国土局在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应财务费用等，态度强硬。
“这显得多此一举，中冶置业想借此向外界表明，责任都在政府身上。”该内部人士说。
一个不容忽视的细节是，这一区域大规模的土地出让本就违反了国家规定。在南京下关区，三块地共占236万平米，仅2号地块就达36.4万平米，远超住宅用地单幅地块不得超过300亩的限制。
面对曾经内定的意中人，收回2号地，显示政府如今弃意明显。拖延更久、面积更大的1、3号地，在这样的合作氛围下，继续由中冶置业吃独食的前景充满了不确定性。
资金失血波及保障房主业
去年以来，央字头国企连续陷入巨亏行列，中铝、中远、中冶均榜上有名。母公司财大气粗的央企形象，本来就是旗下子公司成为地方政府座上宾的不二法宝。当这一形象失去了既有的光环，看似紧密的利益之局显得破绽百出。
在让双方失去耐心的拆迁难问题背后，中冶置业的资金掣肘亦是酿成失地的主因。
2012年12月至今，为谋资金中冶已多次转让地块与股权。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，某种程度上中冶把南京项目做成了融资渠道。它以子公司名义将滨江1号地内部分地块转让给下关区国有全资公司——南京外滩投资发展控股集团有限公司，获得7亿元收益，后者在此打造了南京长江国际航运中心项目。
而在北京，中冶置业挂牌转让全资子公司北京霄云华园置业有限公司100%股权及3.99亿元债权，挂牌价8.16亿元。在成都，中冶挂牌4亿元，剥离子公司成都田园世界俊峰置业有限公司100%股权及债务，该公司总资产4.03亿元，负债高达3.86亿元。
此番连续出让动作正昭示母公司中国中冶的资金链压力。去年，中冶集团亏损额高达69.52亿元。现中冶流动负债已占负债总额75.9%。截至一季度末，按合并资产负债表口径计算，未来一年中冶需偿还501.84亿元债务。而经营活动产生的现金流量净额仅-65.6亿元。在河北廊坊、福建漳州，中冶置业曾进行千亩造城运动，由于经验不足和定位偏差一度销售不利。
东南大学房地产学教授张建坤认为，政府此次收地更多源自对中冶资金问题的担忧，而南京滨江项目还需大量资金投掷。
但南京项目并非中冶置业资金内伤的唯一出血点。截至2012年12月，中冶置业应收账款总额约65亿元，其中绝大部分来自南京、唐山、石家庄的保障房。在这三地，中冶置业就曾多次与当地政府磋商解决保障房应收账款回收问题。
“对于曾用90%精力做保障房的中冶置业而言，政府回购动作迟缓使其资金回转不畅。”房产评论人、曾就职于中冶置业的陈宝存向记者表示，这构成其资金链压力的主要来源。目前，中冶已提出要战略性退出保障性住房业务。
在这样的转型背景下，南京收地风波亦给中冶带来不小冲击。资金吃紧引发的项目僵局或将带来失地连锁效应，使中冶置业面临南京全面失守格局。
2013年1-2月，中冶累计新签合同250.62亿元，同比下降了30.5%。“这家央企的战略转型有可能‘马失前蹄’”，在张建坤看来，中冶置业的未来前景尚需观察。

源自新浪房产

[ A.U.PEOPLE 澳群澳洲珀斯Perth华人网官方网租房二手车招工二手买卖黄页退税税务Tax Return 珀斯 悉尼 墨尔本 布里斯班 阿德莱德 堪培拉]

[ A.U.PEOPLE 澳群澳洲珀斯Perth华人网官方网租房二手车招工二手买卖黄页退税税务Tax Return 珀斯悉尼墨尔本布里斯班阿德莱德堪培拉]