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标题: Ironfish带你从房产角度看2017-2018联邦预算 [打印本页]
作者: 新闻3    时间: 2017-5-24 16:16
标题: Ironfish带你从房产角度看2017-2018联邦预算
源自 Irene Wang 手把手教你投资澳洲房产
这两天各路媒体满满都是对预算案的报道和解读，作为专业的房产投资服务公司，Ironfish下面带你站在购房者的角度看看新财年预算会对大家产生什么影响。
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首先我们先了解一下政府制定的几组经济目标，让我们暂时叫它三年计划吧：
  • 将财政赤字从2018年的294亿元提升到2021年实现盈利74亿元
  • 失业率从当前的5.75%降到2021年的5.25%
  • 国内生产总值（GDP）从2.75％提高到2021年的3%
  • 通货膨胀率从今年的2%提高到2021年的2.5%

看来政府这次的决心还挺大，几年内就要把巨大的财政赤字扭亏为赢，可能吗？估计大家心里也都有个问号。不过有一点是肯定的，政府为了达到这一目标，一定要努力的“开源”加“节流”！简单地说就是要增加各种税收和缩减各项开支了。下面是两幅政府收入和支出的饼图。
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“开源”图
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“节流”图
从上图可以知道政府收入主要源于个税、公司和资源租赁税、销售税、海关税、养老金税等，政府的支出主要在社保、健康等。那么政府如果要提升收入和控制成本，这几项就是最重头要关注的了。
值得一提的是新预算中提到一个新税种，向大银行征收0.06%的银行税，估计收入高达62亿。“潘多拉之盒”已经打开，预计大银行的利润或缩水3%左右。银行已经开始抱怨了，四大银行在刚刚发布的半年财报中，盈利能力已经比之前有所下降，再加上新税征收，不知银行是否会再提高贷款利息，把一部分成本转嫁给贷款者。我们大家还是擦亮眼睛，拭目以待吧。
下面我们还是言归正传，从房产的角度给大家归纳一下最新的举措。Ironfish在选择项目时，经常跟大家提到P.I.E理论。P-Population是人口，I-Infrastructure指政府基础建设，E-Employment指就业。这三点对于房产的长期升值和现金流的平衡至关重要，直接影响房产投资的成败。下面我们来看看政府预算案中未来10年的基础设施规划投入。
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未来的10年里，政府计划投入750亿元用于基础设施的建设，这项举措不仅会让澳洲变得更加有效率，还会大量增加就业的机会，繁荣市场。其中：
  • 53亿打造位于悉尼西南区的第二个机场项目，Badgerys Creek机场，预计2018年开工，施工阶段预计创造9000个工作机会
  • 斥资84亿打造布里斯班到墨尔本的铁路项目，预计17-18财年开工，将带来最多16,000个工作机会
  • 10亿用于新建和升级维多利亚州的铁路网
  • 16亿用于一个联邦和西澳州合作的23亿元公路和铁路基础设施建设项目，包括12亿元用于METRONET铁路项目，一亿元用于改善通往Fiona Stanley医院所在区域的道路
  • 8.44亿支持昆州Bruce升级改造

住：除了基建开发投入，能看出政府预算案中在衣食住行的住上也是花了大力气，针对几类人群都推出了相应举措 -
低收入人群
对于投资“可负担类住房”的资本利得税减免，联邦预算从目前的50%提高到60%。预算要求此类投资出租房必须以低于市场价格的租金向低收入租客提供。
Ironfish点评：这将会有助于增加市场上可负担类住房的供应，缓解低收入人群租房的难题。
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退休老人
政府鼓励退休老人降级居住，大房换小房，从2018年7月1日起，允许65岁及以上的老年人，在出售其持有的10 年以上住宅时，每人最多可将卖房收益的30万存入到养老金账户。其养老金账户将不受新的160万退休金账户限额制约，而此前的政策是对超过160万的部分征收15%的税。
Ironfish点评：这个政策将从税务角度鼓励更多的老年人释放出已经不再符合自己需要的大房子，也是缓解市场供应不足的举措。
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海外投资者
海外投资者的房产，如果一年内空置时间超过6个月，将每年被征收5000元的空置税，又名“鬼屋税”。
Ironfish点评：
澳洲房产市场本来就没有很多空置房，空置税会有助于进一步挤出不多的泡沫。不过怎么定义“空置”恐怕是实施这个税的难点。
  • 针对规模在50户以上的新建多层住宅，海外人购买量必须低于总量的 50%。

Ironfish点评：
无论澳洲本地人还是海外人士，都不希望一栋楼里有太多的海外投资房，那些为海外投资者“量身定做”的项目现在受到限制有利于市场的健康有序发展。
  • 海外投资者在出售房产时，资本利得税的预提税率从10%提高至 12.5%，征收门槛也从200万澳元降至75万澳元。

Ironfish点评：
这个预提税门槛下降值得重点关注，也证实了我们之前跟大家说的200万澳元只是试水，将来定会推广的提法。75万澳元的门槛恐怕已经覆盖了市场上相当部分的房产交易。在此我们再次提醒海外投资者一定要合法投资、合法报税，不要给自己留下“定时炸弹”！
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澳洲房产一直是全球投资者最青睐的市场之一，近年来对海外投资者出台了不少政策，总体趋势是各种限制增多和成本增加。Ironfish专门做过专场活动给大家讲解海外投资者的投资注意事项。还记得去年财年一开始，预扣税政策的出台，让买豪宅的客人意识到了潜在的风险。那个时候，还仅仅是针对所有200万以上豪宅的买家，他们必须将购买价格的10%预先交给澳洲税务局（ATO），除非卖方可出具税务证明。这就意味着您投资买房时一定需要考虑报税，即便是亏损的情况下也需要报税，ATO有了您的合法报税记录，就不用预提预扣税了。Ironfish在当时也预测这一政策一定会慢慢推行到更低的房价上，会逐渐包含更多的受众。果然一语中的，在新的联邦预算中，无论预提税率还是征收门槛都大幅提高。在这里Ironfish再次提醒您一定做好报税的工作。
首置业者
政府为了更好的帮助首置业者进入房地产市场，将于2017年7月1日引入“首置业者养老金储蓄计划”(First Home Super Saver Scheme)。该计划允许首置业者将总额不超过30,000元的税前收入（每年不超过15,000元）存到养老金账户，作为首次置业的储蓄购房款。
Ironfish点评：
政府可以说用尽浑身解数来遏制首次置业者份额不断下降的势头。这个政策简而言之就是说你可以有最多三万块的收入不用交税直接用于首套自住房的首付。加上各州政府已经先后调整的首次置业政策，（比如西澳去年年底将补助从$10,000提到$15,000，还有维州政府即将推出的减税举措），简直双喜临门。希望首置业者能赶紧抓住政府这份特殊的大礼，顺利买到心仪的第一套自住房。不过是否这个举措会产生连锁反应甚至带高市场价格的反效果，也是很值得关注啊。
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负扣税政策
每年都被热议的负扣税政策依然保留，但有些规定将被收紧。从今年7月1日起，任何用于“出租房的检查、维护和收租” 相关的差旅费将不能用于税收减免。另外，从今年5月10日起，前业主所购置的家电、家具都不能再次纳入税务折旧的范围。
Ironfish点评：仍然是堵漏洞、提门槛，不过核心政策没变。那些由于担心负扣税会取消而迟迟不敢投资的人们，要赶在门越关越小之前进来哦。
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总结：
以上Ironfish带您了解了和房产有直接或间接关系的预算案中的相关内容，每年的预算案颁布都肯定是有人欢喜有人忧。
政府这几年为了扭亏为赢，可谓是绞尽脑汁。一方面要加大税收力度，堵上各种漏洞，多多增加收入；一方面也要能省则省，勒紧裤腰带过日子，比如提高MedicareLevy，比如Pension的领取时间推迟到70岁… 这个预算案中这样的例子比比皆是。当然还要照顾民众，保持稳定，比如对低收入人群推出的举措。这些新举措能否达到目的也有待市场的验证。
从这个预算案中能明显看出政府希望在整体上改善澳大利亚住房可负担能力的良好愿望，但这个问题恐怕不是那么容易解决的。尤其是在房价高涨的悉尼和墨尔本，短期内还是不太可能得到大幅缓解，甚至有时政策还会带来反面的结果。另外，在政府大手笔的加大基础建设、创造就业、刺激经济的同时，通货膨胀也会伴随着提升，这意味着钱要贬值喽！如何合理规划您的资产（包括您的现金），让你的资产最大程度做到保值、增值也是您需要长远考虑的。



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