中国大陆买家已经找到了一种新的融资方式，利用澳洲银行现有的信贷额度为购买公寓楼花融资，此举可能会让业界和监管机构措手不及。
据《澳洲人报》报道，澳洲/中国咨询公司Basis Point的董事总经理David Chin表示，由于中国政府打击资金外流，足智多谋的中国投资者便与澳洲公民合作，利用他们在澳洲银行现有的信贷额度，来获得融资。
他表示：“我们不确定这种个人对个人的贷款活动规模有多大，但这可能部分解释了，近几个月来投资者贷款的激增。”澳联储在周四表示，虽然他们意识到，越来越多的贷款人使用“中介机构连接借款人与非银行贷款机构”，但要充分衡量这一贷款规模还很困难。
Chin表示，如果中国对资金外流外进行持续打击，非银行贷款机构就会增加，以满足境外投资者的持续需求。据瑞士信贷称，在新州，海外买家购买了25%的新建住房，其中大部分是中国人。
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Chin说：“随着时间的推移，这可能表明，有组织的贷款业务会成为一个商机。”Chin表示，在大多数情况下，中国大陆的购房者通过家人或朋友以及中介机构，被引荐给持有贷款额度的澳洲人。
Chin举了一个例子，一名澳洲华裔居民出售了一项投资财产，并偿还了银行贷款，但保留了信贷额度，这部分可用的资金，最后就会借给到澳洲购买楼花的海外买家。这个新公寓被用作双方合同的担保，中国大陆的买家得到占公寓价格70%的贷款，并支付溢价利率约为9%，时间为一至两年，直到他们获得长期融资的来源，信贷额度持有人支付银行5%的利息，便可从中获得约4%的利率差收益。
澳洲房价难以负担似乎是铁一般的事实，但也有人唱反调，指现时的房价和1990年比较，其实更容易负担。
提出这个论点的是悉尼大学金融系副教授Jamie Alcock，他指用房价中位数与家庭年收入中位数的比值去计算房屋负担能力会有偏差。
根据最新的Demographia房屋负担能力报告，悉尼房价中位数相当于全家每年收入中位数的12.2倍，而墨尔本是9.5倍，只要倍数高于5.1，就可视为严重地超出负担水平。根据这些数字，澳洲这两大城市的房价负担力问题非常严重。
不过，Alcock博士认为以不同时期的中位数作比较是误导的，因为没有计算不同时期的利率差距。
在2017年，一套房价相等于收入中位数9倍的住宅，在1990年的房价只相等于收入中位数的6倍。但不要忘记，2017年的房贷利率低于百分之4，1990年的利率却高达百分之17。所以，现时的房价比1990年更容易负担。
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例如，一位首置买家在1990年以$194,000买入悉尼一套中位价的房屋，房贷利率为百分之17，30年期的房贷还款是每月$2,765。但1990年的平均全职年薪仅为$30,000，所以买家的房贷还款其实是占税前收入的百分之111。
而在2017年的今天，首置买家以$1,000,000在悉尼买房，利率是百分之4，只需每月还款$4,774，相等于平均全职年薪税前收入的百分之69。
相比之下，今天的房屋比1990年更容易负担。历史新低的利率令现在的房贷支出较25年前，甚至50年前更低。
话虽如此，更低的利率也意味今天的首置买家较他们的上一代需要面对更大的风险。
需要清还房贷的人对利率的升降一定非常关心，因为只有利率稍为上升，也可能影响他们的生活。少至百分之一的利率上调也会对浮动利率房贷的还款构成很大的影响。
利率上升，房贷还款自然随之增加。不过，当利率较低时，房贷还款的上升比例也较高。如果房贷利率是百分之一，升息百分之一对借款人来说就相等于还款利息需要增加一倍。但如果利率较高，百分之一的升幅对房贷还款的影响也比例上较低。
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用之前的例子计算，1990年买房的首置买家面对的利率风险较2017年的买家低。如果1990年的利率上升百分之一，房贷还款会上升仅百分之5.7至$2,923。但如果今天利率上升百分之一，房贷还款会上升超过百分之12至每月$5,368。
1990年时的利率处于历史高位，所以首置买家预期未来的房贷还款下跌是合理的。此外，当利率下跌，房屋的需求也会上升，房价也会随之上升，令投资的房产获得利润。
不过，今天的利率创历史新低，首置买家不可能期望利率再下跌，又或未来几年可以减少房贷还款，房价更不可能像以往般上升。
所以，虽然对这个世代的首置买家来说，房屋比他们的上一代更容易负担，但他们面对的利率风险却更高，而投资房产的回报前景也较逊色。
近年利率低企是进入物业市场很大的诱因，但债务风险也趋升，特别是家庭负债大增。因此，在作出置业决定前，必须审慎评估风险和还款能力。
源自澳房汇
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