澳洲房产投资解析：揭开澳洲房市的面纱 - [ A.U.PEOPLE 澳群澳洲珀斯Perth华人网官方网租房二手车招工二手买卖黄页退税税务Tax Return 珀斯悉尼墨尔本布里斯班阿德莱德堪培拉]

在过去30年中，澳洲房产价格平均每10年为一个增长周期，这意味着房产价格在每7—10年会增长一倍，并且平均每年租金回报轻松'以租养息"，房价和房租双线持续增长，因而投资澳洲房产无疑是一个置业理财的理想选择。最近，“澳大利亚金鼎集团强势入驻青岛品牌推介会”在青岛举行，笔者有幸参加。活动中演讲嘉宾特地解析了澳洲房产的投资潜力，听后感觉很有收获。本文中，笔者将通过金鼎青岛公司关于澳洲的数据对澳洲房产投资状况进行分析。

目前，中国投资者选择的投资地区一般集中在世界上的四个地区：北美、欧洲、亚洲和澳洲，但目前的大背景下，北美地区由于美联储加息可能导致人民币兑美元贬值，欧洲由于经济复苏乏力、政治动荡，而亚洲地区多为新兴市场，稳定性较差，这也使得前三个地区的房产投资价值普遍下降，也让澳洲再次成为最具投资价值的地区之一。国内买家热衷于投资澳洲房产，主要有以下原因：

首先，澳洲经济发展态势良好，地产投资环境稳定。澳洲经济弹性良好，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通胀压力的国家，此外，澳洲拥有优越的自然条件和高水平的福利待遇，良好的环境，完善的社会制度以及稳定清明的政治，使澳洲历年来都被评选为最适宜人类居住的国家之一。对于投资者而言，一个国家具有稳定的经济环境是必须要考虑的因素，这决定了其市场风险的高低。这使得澳洲房产多年来一直保持稳定的增长。

其次，澳洲人口增长稳定。作为移民国家，澳洲相对于美国，移民门槛低，生活更为舒适，再加上丰厚的教育资源与科研水平，又吸引了大批海外留学生，教育和移民确保了房地产市场的刚性需求，也是投资澳洲的保障。

澳洲产业信息高度透明化，位居世界第一，建筑成本以及房价完全透明可见，利润率也维持在一定范围内，而且由于澳洲房价在多方参与制定过程中，会有银行以及其他评估部门进行观察和量化，这使得澳洲的房价和利润透明化程度高，对投资也是有利的一方面。

虽然移民数量增加拉动了内需，导致房价逐年高攀，但澳洲政府对房屋审批仍旧十分严格，一方面保证了房屋的建筑质量，另一方面，也使得澳洲有着超低的住房空置率，有数据显示，2016年澳洲的住房空置率只有2%，相比国内动辄空置20%—30%的“鬼城”，投资澳洲房产无疑是更为合理的选择。

根据澳洲权威地产研究机构RP Data的数据，从1995年12月至2016年11月的过去近21年里，澳洲八大首府城市房价累计增长330.5%，其中悉尼房价累计增长330.1%，墨尔本房价累计增长421.4%，布里斯班房价累计增长259.4%，且在长远的未来，澳洲房价依旧会稳健地增长下去，而2017年澳洲房价的走势，我们可以通过两方面进行分析：

首先，从宏观政策方面来看，澳洲成熟的房地产管理体系，逾180年的市场运作经验、房地产管理模式以及法律保障体系在整个过程中日趋完善，同时由于澳洲土地私有，物业有永久产权，购房首付比其他国家低一成（只有10%），并可选只还利息不还本金的方式，且购房环节无遗产税，房屋出租也有对出租者严格的法律保护，这些都是确保投资环境健康发展的制度保障；而近年来澳元汇率相对较低，对人民币汇率处于较低位，相比高位时，降低了许多移民和置业澳洲的成本；而澳洲政府为了当地经济加速发展，对基础设施建设的投资规模增加，如墨尔本的《大墨尔本发展计划》，预计到2050年将新建6大就业集群，如维州政府300亿元的基础设施计划《第二CBD中心》，而基础设施的改善，将带动澳洲经济就业的快速发展，吸引更多人口涌入，进一步提升房屋的刚性需求。

从微观需求方面分析，作为一个移民大国，澳洲人口增长迅速，对澳洲房产销售与租赁构成强有力支撑，随着澳洲放宽移民条件，移民潮涌来，澳洲已经降低了132、188A、188C的投资要求，去年八月，西澳新政出台：132投资额降低250万人民币，新政策利好使澳洲出现了一波投资移民的小高潮，而雄厚的科研实力和教育资源，优良的师资力量是很多中国家庭选择留学澳洲的原因，因此海外留学生众多，到1026年年底，海外留学生近60万，中国学生近8万，奠定了租房市场的部分需求。

澳洲房产投资虽然有极大诱惑力，但并不是所有城市都值得投资，如霍巴特，位于偏远的塔斯马尼亚岛，投资收益较低，再如堪培拉，其土地并无永久产权。而综合各方面数据分析，澳洲最值得投资的三个城市为悉尼、墨尔本和布里斯班。

作为澳大利亚最大的城市，人口数居全澳首位，同时也是房产投资者第四大投资目的地，排名超过纽约和巴黎，其投资回报率为85.3%，房产中位价的上涨幅度也一直居全澳之首，一直以来是澳洲投资的首选之地。

墨尔本是澳洲未来发展的重点区域，10年内将投入10亿澳元用于墨尔本西南地区的基础设施建设，同时还要启动总额达500亿澳元的建设资金，此外，墨尔本的另一大优势是其高等教育，这里有墨尔本大学、莫纳什大学、皇家理工大学等世界名校，对有留学考虑的投资者是个不错的选择。

布里斯班是一座新兴的现代化城市，在国内虽然名不见经传，但由于其人口增长率居全澳首位，且租金回报率一直保持在5%—6%，领先全澳，使得越来越多的投资者选择置业投资于此处。此外,得天独厚的旅游条件也是布里斯班的一张王牌，周边有著名的黄金海岸与大堡礁，每年都吸引着成千上万的游客。

因此投资者如果资金充裕的话，可以选择传统的悉尼、墨尔本进行投资，如果想要选择稳妥的方案，则可以在新兴的布里斯班购入房产，但归根结底还要看个人需求，因人而异。

2017年3月，澳大利亚维多利亚州（墨尔本所在城市）宣布将在今年7月1日起，所有投资者（包括海外投资者）都不再享受印花税减免，必须征收全额印花税（5.5%）这意味着海外投资者的购房成本也会上升，同时，其他州也可能效仿维州政策来调控房地产市场，所以如果想在澳洲进行投资的话可能要尽早着手。

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