导语：2012年以来，国人海外移民开始加速，每到一处便要置业落脚。国内很多房企瞄准了这一商机，海外开发逐渐形成潮流，把房子卖给这些新移民成了一种新的商业模式。
鹰觅君本以为，这是一个稳赚不赔的生意，但这次去了澳大利亚后才知道这个生意并不好做，有的企业甚至还赔了钱。
某知名房企一直在国内搞得风生水起，后来去海外扩张，在悉尼市中心买了一块黄金地块，本来惦记着借着悉尼房价大涨大赚一笔，可不想却败走麦城。究其原因，就是对澳洲的建筑成本和施工管理成本估计不足。
George一直在澳洲作建筑商，所以对澳洲的各种建筑成本了如指掌。根据George测算，如果以目前的市价买入土地，最终建好之后出售，开发商的毛利率只有20%左右，和国内差别其实不大。
澳洲房屋的造价很贵，要占到房屋总价的一半以上，有的甚至达到土地价格的两倍，这跟国内“地贵工贱”有很大不同。整个澳大利亚虽然这些年移民增加很多，但是总人口也就2000多万人，相当于北京一个城市的人口，因此人力稀缺，平均薪酬比较高。
比如，澳大利亚的木工和泥瓦工，每日的工资就要350澳元左右，相当于目前汇率下人民币1750元，这种收入水平比中国的白领都要高很多。另外，后续的房屋打扫维修成本也很高。一句话，只要用人的地方，价格就不会便宜，像下水管道坏了，修一次几百澳元都是很正常的事情。
在George的车里，经常接到中国朋友的求助电话，询问该如何解决一些老房子的小问题。George告诉鹰觅君，比如房子漏水，修剪草坪，换水管等等老房子经常发生的状况，国内找找工人就可以解决，但在澳大利亚如果不是土豪，就只能自己动手了，否则人工费贵得要命。
同时，澳大利亚的施工要求很高，很多施工的工具，水泥沙子等建材也都比国内价格高出很多；另外，在市中心施工就会遇到影响交通、环保等等各种问题，这些都会增加成本。前文提到的国内某知名开发商就是因为没有全面测算这些建筑成本，最终导致了亏钱。
碰巧的是，鹰觅君2013年还在传统媒体时采访过这家企业的老大和悉尼项目负责人，时间刚好是他们拿到悉尼项目的时候。吃惊的是，这笔1.1亿澳元的交易，他们从发现到拍板买入只用了一个月的时间。当时，那位老大对海外投资成竹在胸，侃侃而谈，离我们采访的不远处，一位澳大利亚商界显贵还在恭临他的接见。
那时，鹰觅君还和悉尼项目负责人畅聊了一番。问起未来可能的风险，记得他说了三个看好的理由：一是悉尼华人比较多，无论是移民、留学生，还是旅游度假，华人都比较集中；二是澳大利亚经济发展稳定繁荣，基础比较好；三是悉尼是澳大利亚的中心城市。此外，这位项目总还谈到，项目洽谈时就聘请了当地的法律顾问，做过法律尽职调查。
说实话，当时鹰觅君也觉得这是个靠谱的生意，中国企业有钱拿得起大项目，又是国内一流的开发商，种种条件一并考虑没理由怀疑未来。但到最后，这个项目还是亏了，什么都想到了，就是没测算好当地建筑施工成本的特殊性。不过，这家著名房企在其他国家的投资成绩可圈可点，尤其在韩国的大卖让人眼热。
总的来说，海外开发真不是一件简单的事。
在澳大利亚开发房地产的成败与否，与建筑商的关系十分重大。鹰觅君查阅澳当地媒体，了解到澳开发商如果与建筑商不是一体，就必须得选择并邀请建筑商来建房子，这样开发商的小命很容易就捏在建筑商手上了。
最近一个很著名的案例也是国内的一家开发商。这家公司拿下一块批建40套单元的地盘，找到一建筑商承建。在建筑过程中，建筑商一会儿这个地方要改，一会儿那个地方不行，要不无法施工；每改一次，都要另外加钱，三番五次之后，造价已经大大超过了当初的报价，而且工期也延误了。更有绝的，那位建筑商到最后装修阶段，一甩手走了，把开发商晒在了那儿。
在澳洲搞开发，建筑是很重要的环节。外来的开发商能否控制住当地的建筑过程，是能否成功的关键。有时候，光有钱还是不够的。
澳大利亚的政府监管也很严厉，市政管项目的人检查的内容很多，从使用钢筋的尺寸、浇灌水泥的标号及配比，到下雨污水的排放等等，什么都要过问。WorkCover（政府的保险公司）的人员也要来，他们主要查安全隐患，包括培训上岗、安全通道、操作规则，甚至堆放材料都能找出问题来。当地媒体称，“看不顺眼，就给开票，先警告，后勒令整改，再不改，就封工地。”
总之，澳政府的监管十分细致入微，这也体现了成熟市场经济国家对于工程质量、劳工和安全的重视。反观国内，有些房屋质量问题，社会环保问题，工人工资问题，这些本来应该由开发商承担的责任都被忽视或转嫁给整个社会了，这不能不引起我们的反思。
这些年，国内房企纷纷出走海外，而在内地的港资背景房企却要冷静得多。之前，鹰觅君和世茂地产接班人许世坛聊到海外投资话题，他明确表示世茂不会参与。他说，97年后香港人大批移居海外，但几年后又大批返回，大部分中国人并不适应国外的生活和生存方式，开发商也面临着不确定的市场和法律环境，所以世茂会集中百分之百的资源在国内。
港资背景的瑞安地产同样也不看好海外投资，董事会主席罗康瑞曾和鹰觅君聊到，过去在美国投资遭遇多年诉讼官司，他认为海外投资的法律风险非常大。
联想到当下国内一些开发商依然热衷于海外投资，甚至去别的国家造城，这可能和过去成功的惯性思维有关，但海外开发风险的不可控和复杂性要大很多，澳洲之行让鹰觅君充分意识到了这一点。
源自百度百家
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