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澳洲买房置业的十二妙招
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作者:
AU管理团队
时间:
2011-2-7 16:21
标题:
澳洲买房置业的十二妙招
当下澳洲购房潮进展得如火如荼。不管是什么样的市场，说来说去其实就两件事：需求和供应。物业的价値也是一样，它一定是在供需之间所找到的一个平衡値。不过，情况也并非絶
当下澳洲购房潮进展得如火如荼。不管是什么样的市场，说来说去其实就两件事：需求和供应。物业的价値也是一样，它一定是在供需之间所找到的一个平衡値。不过，情况也并非絶对如此。如果知道适当的窍门，其实完全有可能以比预想中低的价格买下物业，使你在下一次与朋友聚会时，有个"夸夸其谈"的资本。
那么，澳洲购房"适当的窍门"是什么呢？且听行家一一道来。
一、 寻找"热切"的卖主
一个因种种原因急于将物业出手的卖主当然是你购得"便宜货"的关键契机。这里面也不一定会有"不道德"的问题。卖主可能正好急需资金，因此愿意"以金钱换时间"，快快低价将物业出手。
虽然看到别人处于这种困境之中并不是一件愉快的事情，但在大多数情况下，如果你能买下他们的物业，事实上就是在帮助他们了。再说，这毕竟只是一个生意--你不买的话，别人也会买的。
Ben Anderssen是布里斯本一家代理的主管。他经常为他的顾客寻找价廉物美的物业。他发现，最有价値的信息常常来源于卖主的物业代理们。
他说："如果你多跟代理们谈谈，常常就可得到'意外'的信息。不要忘了，无论怎样，代理的任务总是要做成这笔交易。你很快就能感觉到，他们是不是急于将物业出手。"
业主急于将物业出手，常常是因为以下原因：
1. 他们已在别处买了房产
这些人往往已经签了合同，要购买另一处房产，但合同中却有一个附加条款，即如果他们能将现有物业卖掉，就购买该处房产。
随着合同中规定的落定日子的临近，他们会越来越急切的想把现有的物业卖掉，而这，正是你出手的时刻。这个时候你可以狠狠的砍价，尤其当你可以签一下不带条件的"现金购买"合约时。
Anderssen说："我记得有一天我跟一个代理聊天，他吿诉我：'这套房的业主是一对年轻夫妇，他们已经买了另一套房，现在贷的是临时的过桥按揭。'听到这里我就想：'噢，这眞是天赐良机！'"
2. 离婚了
没有人愿意看到离婚的发生；但不幸的是，现实中常常有这样的事情发生，并且常常伴随着资产的划分和分配。就算离婚的双方还能保持友好的关系，但也是谁都想快快向前走，不再停留于原处。这就意味着他们急于将现有住房卖掉，以便尽快完全断掉与对方的关系。
3. 还不起贷款被强拍
在世道不好的时候，物价、油价、利率等任何一个因素，都可能成为压垮贷款人的最后一根稻草。有时候，已经处于极大压力之下的业主，可能会突然听到他们最不想听到的敲门声--他的银行找他要债来了。
去"参观"强制拍卖的进行固然是一种策略，其实，也可采取更积极的办法，主动出击，去找找有无因不想再供房而急于售出的房主。这时候，也往往可以拿到一个好价钱。
4. 业主过世
有时候，一名过世的业主可能会在遗嘱中把房屋同时留给多名继承者。在这种情况上，虽然个别时候会发生遗产的纷争，但大多数情况下，继承遗产的各方都会同意尽快将这套房屋出售，以使它尽快得到"安宁"。
购买遗产房的另一个好处是，如果继承人有多个，那么你杀一点点价，平摊到每个人身上，就显得不多了。例如，一套房要价50万，由四个继承人共同继承，相当于每人12.5万。如果你开价46万，那么就可省4万，而那四个继承人每人只少得1万而已。这样谈判起来的时候，他们不会有太大的心理障碍。
二、"不打无准备之战"
中国有句成语叫"未雨绸缪"，也有人讲"不打无准备之战"。因此，虽然人人都知道要寻找"热切"的卖主，要发现那些不轻易出现的机会；但是，当机会来临时，你能意识到这是一次机会吗？
如果你意识不到，那么，对不起，机会只靑睐有准备者，这个机遇可能就会被比你更有眼光的人拿走了。
一名此中老手举例说，他于2003年在布里斯本寻到了自己的第一份"猎物"。他通过几个月的硏究，发现有可能以低于18万的价格买到一套两睡房加带锁车库的单元房。虽然刚开始一名物业代理不相信有此等好事，但他第二天就接到另一名物业代理打来的电话，吿诉他有一份如此这般的物业刚刚于头一天挂上市。
这名物业代理先是打电话给一名正在为女儿寻找住处的女士，谁知那位女士却接受不了14.5万的要价。所以代理就给这名"有准备"的老手打电话。
他们三个小时之内就在那套单元房中见面了。由于老手已做好充分的准备，所以半个小时之后，他们就在厨房的凳子上以14.5万的的价格签订了合同。
后来这套物业的管理者吿诉这名老手，说卖方对这个价格很满意。他的回答则是："那太好了，我对这个价格也很满意。"
这名老手后来花了3万对这套房子进行装修，使它的价値一下子提高到21万左右。现在这套房子已经値34万左右了。
要了解市场。写下你需要知道的信息的清单，将这些问题一一弄清。如果你下一步想投资于一套有四个睡房、两个卫浴、两个车位的大出租屋，你应该首先了解这样的房子现在的售价及出租价分别在什么样的水平。要挖、挖、挖，直到你对当地的市场了如指掌。
如此这般之后，你就会发现，当机会来临时，你会看到，卖主和那些与你竞争的买主们是多么"无知"，这样他们当然都会竞争不过你。
三、先做基本功课
做好几个基本功课之后，你就会去除掉不确定因素，快速做决定。
这几个基本因素是：
1. 开始找房子前，先做好财务安排。确定自己可以负担得起多少按揭，并且把它安排好。现在房贷市场竞争激烈，你大可货比三家。
2. 计算一下，如果想用收来的租金付按揭的话，租金水平应是怎样。这个步骤非常重要，因为不考虑收益率的话，你的投资就是盲目的。
3. 与专业人士建立联系。这样，当机会来临时，你能够得到帮助。许多评估师都很乐意与人讨论一项物业的价値，如果你眞的需要时，他们也可以很快对一项物业做出专业估价。
4. 另外，准备好害虫及建造检验师的电话，这样，一旦你看好一处物业，可以立即请他们服务。与他们建立事前的联系，还可以让你获取更多的知识，并避免可能的陷阱。
四、勤跑动、建立与物业代理的良好关系
在房地产的"游戏"中，机会不会光顾那些面壁而坐的人士。一旦确定了自己想要什么、这种房子的价位多少、在哪些地区有之后，就应该勤出去跑跑、转转。许多物业代理会注意到那些眞正有意愿要买房的人。对物业代理来说，一个精明的、准备好了现金的、随时准备与一份好物业"结合"的买家，是最理想的服务对象。
好的代理手头会有所有潜在买家的电话号码，而且当一份物业上市时，他们知道应该第一个给谁打电话。
而你呢？也不要只打一个电话就完事了。要定期给区内所有代理都打电话，让你们知道你的存在，这样，一旦他们手里有"货"了，就会联络你。
不过，你一定要严肃。如果你无端浪费代理的时间，那他们最后也会毫不客气的用三言两语就把你打发掉的。
五、从不同的角度省钱 好的物业并不总是摆在台面上给你看的。有时候，你需要将表面的浮尘拂去，才能看到藏在下面的金子。要尽量以不同的思维来看
五、从不同的角度省钱
好的物业并不总是摆在台面上给你看的。有时候，你需要将表面的浮尘拂去，才能看到藏在下面的金子。要尽量以不同的思维来看待一份物业。
比如，一名在某大学附近的物业代理就非常有心，他把这个区里所有很容易再加建一个单间以租给学生住的房屋的资料，都收集了起来。这样的物业，就是潜在的金子。
另外，有时候需要去看一看，一套物业是否有潜在的市场价値。比如，一套房屋所处地带是否有再分区、修建单元房的可能性。而这样的物业的成本可能并不比其它物业更高。
从成本开支的角度也可以找到省钱的物业。比如，从家庭成员处，或现在的房东手中买房，可能就能省下代理的费用。如果是买现在租用的房屋，那么你还可以跟房东谈判，让他为你在房屋中做的一些装修或更新换代而补偿你。
六、寻找成长物业
面对一个将在未来有各种新发展的区，犹豫不决的投资人常常会迷失方向。事实上，你应该考虑的因素是：新产业、新道路的建立会不会提升整个区的物业价値？
也许，一座新建的桥梁能让你的租户不费吹之力便直达上班地点；也许当地的一所大学正扩大海外招生。如果你觉得这些是値得一搏的机会，并且风险也在你的可控范围之内，那么不妨出手一试。也许，彩虹的那端，等待你的，是一座金山。
七、敢为天下先
你注意到了区内的一切都有些慢下来了吗？
当许多正面的因素已经开始显现时，是不是人人都象睡着了一样无动于衷？参加拍卖时的人是不是越来越少了？出价竞拍的人是不是更加少之又少了？
如果这些现象已经出现，那么恭喜你！出手的时候到了。
Anderssen说："现在市场上许多很不错的物业无人问津。我的许多客户都想再等六个月再说。我对他们说：'你知道吗，如果人人都这样想的话，那么等你六个月之后眞的想出手时，你等来的，只不过是一大堆竞争者而已！'当人人都在犹豫时，才是最好的出手时机。"
八、需固守的基本原则
有一些基本原则是必须遵守的，否则，就算是买到便宜物业也无用。
比如，要尽量避免主干道及铁路交叉路口，因为一旦市场走弱，这些物业根本就卖不出去。
一条基本的原则是：一套糟糕的物业被售出的机会，要七年才有一次。所以，要象回避圣经中所说的瘟疫一样回避它。
九、弃其表面看实质
考虑一套物业时，不要只看人人都能看的到的表面，同时也要考查它的"骨架"如何。
比如，王女士某次看中了一套单元房，但当她去看房时，却发现里面住着非常令人不快的租户。
她回忆道："他们显然不高兴房子的开放日设在周六，而他们必须起床'迎接'看房人。所以他们把收音机开的山响，将50个空的手纸卷筒堆在客厅里，他们甚至故意将一个很肮脏的垫子从来看房的人身边搬来搬去。整个房子被他们搞的象个猪圈一样。"
"许多看房人被这种状况吓坏了，转身就走了。但是，我看到的是，房子的卧室都很大，窗户很多，光线很足，而且楼下还有一个很大的储藏间--这是一个被隐藏起来的惊喜。"
所以，那天看完房后，王女士是唯一一个出价的。她出价192,000买这套房。买下房屋之后，她所做的只是刷刷墙、重装铺一下厨房和房间地面，另外再加几个装饰织物。就这样，她使一个"猪窝"摇身一变，成了靠近城区一个可爱而洁凈的所在，价値也立刻提升到250,000。在半年之内，这是一个非常好的投资回报了。
十、该放手时且放手
Anderssen说："这很简单。合同上附加条件越少，卖主越容易接受。"
接受不可知因素，可以让你跑在其它竞争者的前面。当然，你也没有必要把自己置于"险地"。不过，如果你能考虑以下几条的话，你就有可能跑在其它竞争者前面：放弃冷静期、取消与是否取得贷款相关的条款、放弃建筑和害虫检查，等等。
Anderssen说："这个合同对卖主越有利，你反而可能出越少的钱，特别是当你的竞争者加了一堆附加条件时，比如要等市政的什么批文，要延长成交的时间，等等。"
也就是说，如果你能根据对方的需求灵活调节自己的条件，那么你以有利条件拿下这套房的概率就更大。
十一、寻找"外地代理"
有时候，卖主的代理们可能不了解你所在的区。这些代理可能是卖主的亲戚，也可能是卖主信任的多年的业务代理。虽然多数情况下，专业的代理们会去做该做的基本硏究，但也确实有因为忙不过来，而并不了解他们所代理的物业的时候。对卖主来说，不幸的是，关于当地的知识很难找到替代品。
对你来说，你需要发现的，就是这种物业和代理不在同一个区的情形。有时候，一个呈现的很不好的网上或报纸上的广吿，就能说明这个代理并不了解这个区。你需要做的，是读得更深入一点。
十二、寻找"滞销"房
一个过于自信的卖主往往是他们自己最大的敌人。在大多数时候，如果要价合适，物业会在一个合情合理的时间段内被售出。当市场上升时，卖主们往往漫天要价，等着房价涨到他们的期待値上来。但当市道不好时，这样的房子就会"滞销"，而如果卖主不能及时调整的话，就会失去售出物业的机会。
如果你觉得有一份物业要价太高了，你可以特别关注它。如果市道不好时，你可以看到，这份物业一周复一周的出现在"待售"的广吿单里。当卖主的要价开始往下跌落时，就是你可以出手的时候了，因为这时候，卖主已经沮丧不已，只求赶快将它打发了事。
总而言之，物业市场没有一定的事，但你尽可通过自己的努力来帮助自己。
以上的策略，如果能组合在一起灵活运用的话，也许能够帮助你在物业市场大展身手。
准备好你的鱼饵，眼观六路，耳听八方，那么，你尽可用一生的时候来收网了。
作者:
撒拉天使
时间:
2011-2-7 17:48
1条最实用的建议，低价买入。哈哈
作者:
ms22516831
时间:
2011-2-16 15:05
very good information. [s:1]
作者:
sallyshan
时间:
2011-5-8 00:50
到哪里找这些人呢
作者:
isaaczhao
时间:
2011-5-23 16:04
看房子时问代理，屋主是夫妇，单身，老人等情况。
独居老人通常没时间精力整理，所以稍加打理就可增值。
离婚的通常想快出手，也没心思打理，也有增值潜力。
避免年轻夫妇，精力充沛，身强力壮，其利断金，有备而来要赚钱的，把屋子打扫的漂亮整齐，把增值空间都填满了
屋子不怕脏，清理容易，就怕破，装修不易，有脏租客的比干净租客更有升值空间。
作者:
anrui
时间:
2011-7-16 23:23
中国人杀到 还不涨价？？？？
作者:
cyndi
时间:
2011-8-27 19:04
[s:4] [s:1]
作者:
jingle0
时间:
2011-10-1 09:51
[s:1] [s:2]
作者:
sanmei
时间:
2012-8-12 16:50
very good
作者:
sanmei
时间:
2012-8-12 16:51
perfect
作者:
sanmei
时间:
2012-8-12 16:52
good idea
作者:
sanmei
时间:
2012-8-12 16:53
thank you for help
作者:
sanmei
时间:
2012-8-12 16:53
good luck
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